«¡No compre! Los pisos seguirán cayendo hasta 2014»

ABC entrevista a Borja Mateo, experto inmobiliario

unai mezcua

Día 26/09/2011 - 03.25h

 

El azote del mercado inmobiliario español tiene nombre propio: Borja Mateo. Este vizcaíno, que estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la de Viena, y es autor de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Ed. Manuscritos), no calla ni una sobre un sector donde, a su juicio, los bancos mantienen artificialmente altos los precios y donde la vivienda seguirá cayendo, de acuerdo con sus estimaciones, hasta 2014.

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Borja Mateo

- ¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda? Usted defiende que la caída del valor de los pisos ha sido mucho mayor que lo que reconocen las estadísticas oficiales...

Los índices usados por el Ministerio se refieren a precios de tasación, que son los que determinan cuáles son los valores de los activos que tienen los bancos. Estos valores los realizan tasadoras que dependen de o bien pertenecen a bancos. Si reconocieran el valor real de los bienes que garantizan sus deudas, estarían diciendo que sus necesidades de recapitalización son mucho mayores que las ya reconocidas, al ser las pérdidas mas profundas.

Los precios de los pisos, desde su apogeo, en el tercer trimestre de 2006 hasta ahora, han bajado el 35-38% en el mercado de segunda mano; me refiero a precios de pisos realmente vendidos y no de tasación ni el precio que pretenden los vendedores que son mucho mas altos. Respecto a los precios a los que los sacan sus vendedores al mercado ahora, hay una bajada del 20-25% hasta que se venden. En este momento, los precios de venta de los pisos son los que existían en el segundo semestre de 2001 y bajarán aún más.

- ¿Servirá de algo la bajada temporal del IVA al 4%?

Solo para retrasar la recuperacion del mercado inmobiliario, de la economia española, para dar aire a los bancos al frenar de forma temporal la bajad de los precios de los pisos. El proceso de bajada continuara, pero mas lentamente y durante mas años. Cualquier intento de parar lo irremediable (que los precios sigan bajando de precio) es una patada contra la economia del pais. Hay que poner encima de la mesa un plan dinamico de desmantelamiento del sector inmobiliario, es la cruda realidad. El que se lance a comprar ahora realiza una muy mala inversion porque los precios continuarán bajando.

- ¿Cuántos pisos hay a la venta?

«Hay que quitar dinero a constructoras insolventes y darselo a empresas con futuro»

Existen, entre pisos de primera y de segunda mano a la venta, un total de 1,9 millones de pisos además de 1,3 millones en construcción: España tiene pisos para los próximos 14 años y es lo que se está ocultando. Lo que se pretende es que los ciudadanos, inducidos al error, crean que los pisos se acaban, que los precios van a subir; de esta forma, al comprar mas caro de lo que lo harian teniendo acceso a la información, tapan los agujeros de bancos, cajas y ayudan a que los constructores sigan ganando lo que en 2000-2006. A la vez financian al Estado ya que se lleva un porcentaje del precio de venta y, cuanto mayor sea este, mas dinero tiene el Estado.

Hay que quitar dinero a las constructoras insolventes y darselo a als empresas con futuro

-¿Que le parece que los bancos renueven los creditos a las constructoras?

La mayoria de ellas, a precios de mercado, estan quebradas, Los bancos lo hacen con el fin de no tener que reconocer las perdidas de una empresa que les debe dinero y que no es solvente. Es una patada hacia adelante con el fin de ocultar su verdadera situación patrimonial. La tasa de mora oficial esta al 6,94%, la real, teniendo en cuanta los créditos substándard (créditos a empresas insolventes que se mantiene con vida der forma articificla) nada por el 12-14%. Hay que quitar el credito a los constructores no solventes (la inmesa mayoria) con el fin de darselo a las empresas que tiene futuro.

- ¿Hasta cuando continuarán bajando? ¿Y cuanto estima que caerán?

Los precios de los pisos bajaran, como mínimo, hasta el año 2014. Hasta el 2015-2016 pisos ni tocar. Desde el pico de la burbuja en 2006, y teniendo en cuenta el efecto de inflación, los precios bajaran el 65-70% en las grandes zonas urbanas y el 80-85% en las zonas de segunda residencia. La bajada del 35-38% de media, teniendo en cuenta la inflación para el periodo, es una bajada del 42- 45% en terminos reales.

- ¿Apoya la dación en pago?

Con efectos retroactivos no, de cara a futuro totalmente. Instaurarla llevara a que los precios de los pisos bajen mas rapidamente que es algo muy bueno para aumentar la competitividad de nuestra economia. Los banco concederan muchos menos creditos al tener menos garantias, el diferencial de credito (el sobreprecio que los bancos demandanpor conceder créditos), la piramide de población que esta invertida y la aplastante oferta haran el resto.

Pisos con olor a galletas

• Para evitar que el precio sea obsoleto es aconsejable que lo fije un profesional
• Subir el anuncio a Internet o preparar la visita ayudan a formalizar la venta
• En EEUU existen personas que se dedican exclusivamente a preparar la visita

"En Estados Unidos hornean galletas antes de enseñar una casa a los posibles compradores, para que huela bien", cuenta Eduardo Molet, director de Rei Inmobiliaria. "Las casas se compran con el corazón, no con la cabeza, por lo que tenemos que hacer todo lo posible para que la primera impresión sea decisiva", explica.
En un contexto donde la crisis financiera, los precios de la vivienda y la escasez de crédito han convertido en misión imposible la tarea de vender un piso, es necesario agudizar las estrategias para conseguir compradores. Aunque el requisito fundamental sigue siendo ofrecer un buen precio, ideas como subir un anuncio en los portales inmobiliarios de internet o preparar a conciencia la visita a la vivienda, ayudan, y mucho, a formalizar la venta.

"El azulejo que ponga será totalmente distinto de aquel que le guste a las 15 personas que visiten la casa"

"El vendedor tiene que desengañarse y el primer error es la cantidad que se pide por un piso", asegura Molet. "Si queremos vender", añade, "hay que pedir un precio adelantado al mercado, es decir �aclara� conocer el precio real de venta, no el que pide la gente o el que esté en internet, y hacer una rebaja", aconseja Molet.
"Para fijar el precio de la vivienda hay que recurrir a un profesional. Lo que se encuentra en internet son casas que fácilmente pueden llevar dos o tres años a la venta. Si el particular toma como referencia un precio obsoleto, no conseguirá vender su casa", afirma Elia Sánchez, directora de la inmobiliaria API Comprar Casa.
Los expertos no recomiendan reformar la vivienda de cara a su venta. "El azulejo que ponga será totalmente distinto de aquel que le guste a las 15 personas que visiten la casa, por lo que es mejor que lo cambie quien compre la casa", aconseja Elia Sánchez. Aunque sí es recomendable que se limpie y se recoja, y, si es posible, que se dé una mano de pintura blanca. "No supone mucho dinero y cambia completamente la presencia del inmueble", asegura.

La primera impresión

Preparar la visita es tan importante que en países como EEUU existen personas que se dedican exclusivamente a esta tarea. "Debe oler bien e invitar a ser vista. No puede repeler", afirma Molet. En su opinión, "hay que dejar que el interesado explore la casa, no agobiarle. Un truco es cerrar las puertas para que el visitante vaya descubriendo la casa, y por supuesto, evitar que se fije en los posibles desperfectos como goteras o manchas".

"Cuando vayamos a enseñar una casa tiene que estar disponible para ser vista, con luz"

"Cuando vayamos a enseñar una casa tiene que estar disponible para ser vista, es decir, con luz. Hay que descorrer las cortinas y encender todas las luces", cuentan desde Comprar Casa. Desde donde desvelan otros dos trucos muy interesantes: "Si la casa está cerrada, es buena idea dejar todos los interruptores en posición de encendido, para cuando conectemos los fusibles, ya estén todas las luces dadas; y si son casas pequeñas, lo mejor es presentar el piso amueblado, para transmitir que cabe todo lo necesario".

Internet, el gran aliado

Internet es desde hace tiempo la herramienta preferida para buscar piso, relegando la visita física a la agencia inmobiliaria a un segundo plano. "Aunque se decida vender el piso de forma particular, siempre es aconsejable consultar a un profesional", aconseja Gonzalo Ortiz, fundador del portal inmobiliario Suvivienda-Globaliza. "Pero en ambos casos, estar presente en internet es imprescindible", añade.
Y para conseguir un mayor número de visitas es esencial destacar el anuncio. Más allá de las herramientas que, previo pago, ofrecen los portales para que aparezca en los primeros puestos, es imprescindible aportar una buena descripción de la vivienda y del entorno.
"Las fotografías son muy importantes y muchas veces no se les da el valor que tienen", asegura Ortiz, para quien es aconsejable tener la casa recogida y hacerlas de día para "conseguir una buena iluminación". Además, cree que es importante incluir fotografías de los espacios comunes, piscina, garaje o pequeños detalles "que destaquen las bondades de la casa".
Cuando se recibe una oferta a la baja, Ortiz recomienda conservar el contacto, "nunca se sabe dónde va a acabar una negociación y más ahora, que los precios cambian tan deprisa".

Fuente: elmundo

Casi uno de cada tres pisos en alquiler de las grandes ciudades baja de los 700 euros (tabla)

El mercado de la vivienda en españa sigue sin levantar el vuelo pero la situación de quienes necesitan una vivienda podría estar mejorando: la crisis ha traído un aumento muy significativo del número de viviendas en alquiler por menos de 700 euros al mes en las principales ciudades españolas, según datos de idealista.com (portal inmobiliario líder en españa). de hecho, actualmente el 28,7% del total de pisos en alquiler en las principales ciudades cuesta menos de esta cantidad
las principales ciudades de españa, madrid, barcelona, sevilla, valencia, zaragoza y bilbao, han mostrado un aumento del número de alquileres de pisos por menos de 700 euros al mes tras el estallido de la crisis inmobiliaria. de un total de 20.119 viviendas en alquiler, 5.773 casas tienen una renta inferior a la cifra indicada
las viviendas en alquiler en madrid con precios más económicos ya suponen el 21,3% del total de arrendamientos. en la tabla que se adjunta más abajo se puede observar cómo las rentas más bajas han ido comiendo terreno al total de viviendas en alquiler desde que estalló la crisis inmobiliaria. en 2007 apenas suponían un 3,5% del total

los alquileres baratos de pisos en barcelona actualmente equivalen al 19,5% del total de pisos para alquilar anunciados en idealista.com. este dato contrasta con el escaso 2,4% que suponía sobre el total en 2007
la oferta de este tipo de pisos en sevilla ha aumentado aún más. en la actualidad, las viviendas en alquiler por menos de 700 euros suponen el 52,3%, frente al 29,4% que suponían en 2007. en valencia y en zaragoza también más del 50% de las viviendas en alquiler tienen un precio inferior a los 700 euros, lo que demuestra que son ciudades donde los alquileres son más asequibles que madrid o barcelona
en bilbao la estadística sólo recoge la evolución desde el año 2009, donde se ha mantenido en los porcentajes más bajos de viviendas baratas (3,5%), con sólo 11 viviendas baratas de un total de 312 anunciadas

6 medidas para mejorar el alquiler de vivienda

Aante la ausencia de propuestas en materia de vivienda en los programas electorales, la compañía alquiler seguro considera imprescindibles seis medidas para mejorar el alquiler de vivienda, como la aplicación de incentivos fiscales para propietarios e inquilinos o la eliminación de la vpo en propiedad

1.- poner en marcha políticas sociales basadas en los “viveros de familias”
las administraciones públicas deben adoptar determinadas medidas para dinamizar el mercado del alquiler facilitando el acceso a aquellos sectores de la población que conforman las "familias emergentes" como por ejemplo, divorciados, jóvenes recién incorporados al mercado de trabajo, desempleados, familias monoparentales,  que no pueden acceder por el momento en igualdad de condiciones al mercado libre de vivienda
para crear los viveros de familia, se deberá actuar sobre el parque de viviendas actual existente. las viviendas en alquiler bajo del concepto de viveros de familia, puestas en marcha por parte de la administración pública, deberán disponer de unos plazos limitados y pactados para las ayudas (máximo 5 años), teniendo claro que las ayudas se realizan para mejorar una situación transitoria. corregida esta situación, se debe dejar libre esa ayuda para otra familia emergente que así lo precise
al mismo tiempo, alquiler seguro considera clave la eliminación de la vpo en propiedad, puesto que se trata de un modelo que tan solo aporta desamortización del patrimonio del estado, fraudes de ley, y en muchos casos crea guetos
2.- cambio de paradigma: de la compra al alquiler
se debe abandonar el fomento de la construcción de viviendas como solución a la crisis. el stock actual de viviendas es suficiente, y se debe trabajar sobre la renovación de éste y la rehabilitación de las viviendas construidas, modelos que apuesten por el empleo y no por la especulación del suelo
3.- convergencia con europa
hay que trabajar por lograr la convergencia con europa,  imitando modelos exitosos como el alemán, donde el parque inmobiliario de vivienda está formado por más de un 57% de vivienda en alquiler
4.- incentivos fiscales vía irpf para propietarios e inquilinos
los poderes públicos deben apostar de manera decidida por el fomento del alquiler y la dinamización del mercado mediante un sistema de incentivos fiscales a las personas físicas en el irpf, tanto a propietarios que deciden sacar al mercado sus viviendas, como a inquilinos
estas mayores ventajas fiscales provocarían la reducción de economía sumergida, lo que junto a una reestructuración de la fiscalidad del alquiler, con tramos progresivos según el importe del mismo, y sistemas recaudatorios modernos, fomentaría el aumento de la recaudación tributaría por este concepto
5.- más medios para la justicia: creación de juzgados dedicados al alquiler
el problema reside en el ámbito procesal, donde los plazos son excesivos para dotar de confianza y seguridad al mercado del alquiler. por lo tanto resulta imprescindible dotar a nuestra justicia de más juzgados, más medios personales y técnicos. en este sentido se deberían crear en las grandes urbes, juzgados dedicados a los litigios en el ámbito de vivienda en alquiler, y así contribuir a desatascar y agilizar los procesos pendientes
6.- una sola administración eficiente, mejor que tres ineficientes
desde alquiler seguro proponemos la eliminación inmediata de la multiplicidad de políticas de las diferentes administraciones en el ámbito de vivienda, con  el consecuente ahorro presupuestario. debemos remar juntos en la misma dirección, eliminando la concurrencia de políticas locales, autonómicas y estatales. abogamos por la definición clara de las competencias en una única administración con los máximos recursos posibles

Fuente: idealista

5 falacias sobre el alquiler de viviendas en españa

Varias falacias sobre el alquiler de viviendas

En españa la idea de tener una vivienda en propiedad está muy enraizada, algo que muchos expertos quieren cambiar para impulsar el alquiler y salir de la crisis inmobiliaria. sin embargo, flaco favor hacen al mercado de alquiler varias falacias como que alquilar es tirar el dinero o que el arbitraje resuelve los conflictos en tiempo récord

expertos como antonio carroza, consejero delegado de alquiler seguro, jaime álvarez, director de la revista pública subasta, y miguel córdoba, profesor agregado de economía financiera de la universidad ceu-san pablo, nos aportan varias falacias que perjudican el alquiler en españa:
1.- alquilar es tirar el dinero: no es cierto, simplemente es pagar por un servicio que se recibe, como por cualquier otro servicio. el poder vivir en una casa tiene unas ventajas y unos inconvenientes, igual que el casero también tiene sus ventajas e inconvenientes. todo depende del precio del alquiler y del coste de las hipotecas. según miguel córdoba, “en alemania, que es un país mucho más rico que españa y los sueldos son el doble de altos, el 80% de los alemanes vive de alquiler, y no creo que los alemanes sean precisamente tontos”. además, los expertos dejan una sencilla reflexión: con el precio de la vivienda cayendo... ¿quién destruye más dinero en la vivienda el que paga una simple cuota o que ve cómo su vivienda se deprecia varios miles de euros cada año?

2.- el propietario vive de las rentas: existe la falsa creencia de que los arrendadores viven de las rentas y poseen numerosos inmuebles y grandes patrimonios. carroza señala que en la actualidad muchos de los propietarios que deciden ofrecer sus inmuebles en alquiler corresponden al perfil de familias que aún están pagando sus hipotecas y han decidido cambiar de vivienda. también podemos ver una sencilla reflexión que desmonta esta creencia. la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en madrid está en el 4,3%, a ese porcentaje hay que restarle impuestos, fiscalidad, mantenimiento, pérdidas por los periodos de la vivienda vacíos y a veces seguros. actualmente muchos depósitos bancarios, bonos o acciones ofrecen una mayor rentabilidad

3.- el arbitraje resuelve conflictos y logra el desahucio en 25 días: un árbitro no puede resolver el problema. en los últimos años se ha generalizado el recurso al arbitraje como medio de resolución de conflictos en el alquiler de vivienda y como sustituto de la vía judicial. en el momento que un inquilino deja de pagar la renta, evidencia su falta de voluntad, se convierte en moroso, por lo que un árbitro no puede resolver el problema. antonio carroza apunta que “para más inri, un laudo arbitral carece de poder ejecutivo, por lo que en el caso de estar en desacuerdo con él, cualquier inquilino que deja de pagar su renta está en desacuerdo con abandonar la vivienda, tan solo un juez podrá obligarme a cumplirlo”. cuando se recurre el arbitraje hay que tener en cuenta que es un método aceptable, pero no es la panacea

4.- comparar el alquiler con la cuota hipotecaria: lo que hay que comparar son los gastos. el alquiler es enteramente un gasto, mientras que la cuota del banco no es todo gasto. una parte son intereses (gasto) y otra es la devolución del capital (ahorro). sin embargo, álvarez recuerda que el problema es que actualmente si el precio de la vivienda sigue cayendo, se va perdiendo ese supuesto ahorro, por lo que pasaría a ser un coste. igualmente, a la hora de hacer los números conviene no hacerse trampas en el solitario o dejar que nos distorsione la realidad porque dependiendo del número de años al que abramos la hipoteca o de la entrada que hayamos dado, nos puede salir una cuota u otra muy diferente

5.- es igual vivir de alquiler que en una casa propia: jaime álvarez señala que habitualmente, aunque no siempre, en una casa en propiedad la persona se esmera más en la decoración y cuidado de la misma porque es suya. puede hacer la obras que quiera, colgar los cuadros que le apetezca o reformar la cocina y el baño cuando desee. por eso, dice, no se pueden comprar estos dos conceptos aunque ambos son válidos para diferentes etapas de la vida

Fuente: idealista

IPC AGOSTO DE 2011 3,00 %

En esta sección incluimos los IPC que se vayan publicando por el Instituto Nacional de Estadística y que nos servirá para actualizar las rentas de nuestro contrato de alquiler.

IPC AGOSTO DE 2011 3,00%

El Ipc mantiene su bajada pasando al 3,00%  una décima menos que el pasado mes. En el interanual pasamos del 1,80% de agosto de 2010 al 3,00% de este año con lo que la subida interanual se  mantiene con respecto a meses pasados.

En nuestra sección de contratos y formularios puedes encontrar el modelo para la revisión de la renta.

Las intrucciones para hacer la revisión de la renta la puedes encontrar aquí.

En el siguiente enlace puedes acceder a los datos del Instituto Nacional de Estadística, e imprimir la pagina para adjuntarla a la notificación de revisión de renta que hay que hacer al inquilino con un mes de antelación al vencimiento del contrato:

http://www.ine.es/daco/daco42/daco421/gen.htm

Fuente: RENTALANDIA

Los universitarios pagarán este curso 206 euros al mes por una habitación

La oferta de habitaciones se ha disparado.

El precio de las habitaciones en las principales ciudades universitarias de España se ha reducido un 5,9% de media en el último año, según el análisis elaborado por fotocasa.es, el portal inmobiliario líder en España, sobre tendencias de precios de alquiler para el curso universitario 2011. El estudio pone de relieve que el precio medio nacional de una habitación en agosto es de 206 €/mes, mientras que en agosto pasado era de 219 €/mes.

En ciudades como Barcelona y Madrid, donde el alquiler de una habitación es más costoso, el precio es este año un 4,4% y un 2,3% más barato respectivamente. Lo mismo ocurre con la mayoría de ciudades universitarias españolas analizadas (Sevilla, Salamanca, Santiago de Compostela, Valladolid, Valencia y Granada), en las que este curso sus estudiantes compartirán piso a precios más bajos.

Precio medio del alquiler de una habitación al mes (€/mes) en las principales ciudades universitarias:

Ciudad universitaria	Precio medio (€/mes) por habitación en agosto 2010	Precio medio (€/mes) por habitación en agosto 2011	Variación interanual
Barcelona	291	279	-4,40%
Madrid	284	278	-2,30%
Sevilla	208	203	-2,40%
Salamanca	175	174	-0,80%
S. de Compostela	173	169	-2,00%
Valladolid	170	169	-0,70%
Valencia	163	162	-0,60%
Granada	161	156	-3,10%
España	219	206	-5,90%

La oferta se triplica en 2011

El análisis de fotocasa.es señala que la oferta de habitaciones en pisos para compartir en España se triplica en el último año. El número de dormitorios disponibles para este curso se ha incrementado en un 328% respecto al curso anterior.

De las ciudades universitarias más importantes, Madrid, Barcelona y Valencia encabezan la lista del ranking de ciudades con mayor oferta de habitaciones listas para ser arrendadas. El crecimiento más llamativo se da en la ciudad de Madrid, que registra un aumento del 581% de pisos para compartir. Valencia es la segunda ciudad en la que asciende la oferta de pisos disponibles, un 205%, seguida de Granada (197%), Barcelona (193%), Valladolid (192%), Sevilla (165%), Salamanca (152%) y Santiago de Compostela (111%).

Evolución interanual (2010-2011) de la oferta de pisos para compartir en las principales ciudades universitarias españolas:

Ciudad universitaria	Variación interanual (%)
Madrid	581%
Valencia	205%
Granada	197%
Barcelona	193%
Valladolid	192%
Sevilla	165%
Salamanca	152%
Santiago de Compostela	111%
España	328%

La demanda para compartir vivienda sube un 32%

Durante el último año han crecido de forma exponencial las visitas al portal inmobiliario fotocasa.es para buscar pisos para compartir, concretamente, un 32% comparado con el año pasado.

El análisis de fotocasa.es también muestra que, aunque las habitaciones en Madrid y Barcelona siguen siendo las más buscadas, la mayor subida de la demanda se ha producido en Salamanca, con un aumento de un 70%; seguida por Madrid (44%); Santiago de Compostela (42%); Valladolid (32%); Valencia (25%); Barcelona (19%); Granada (17%); y Sevilla (16%).

Evolución interanual (2010-2011) de la demanda de pisos para compartir en las principales ciudades universitarias españolas:

Ciudad universitaria	Variación interanual (%)
Salamanca	70%
Madrid	44%
Santiago de Compostela	42%
Valladolid	32%
Valencia	25%
Barcelona	19%
Granada	17%
Sevilla	16%
España	32%																														Fuente: fotocasa

en venta por 14 millones de dólares la vivienda que strauss-kahn alquilaba durante su arresto

dominique strauss-kahn, ex presidente del fmi

el ex presidente del fondo monetario internacional (fmi), dominique strauss-kahn, ha vuelto a francia y el apartamento de lujo donde vivía en nueva york durante su arresto domiciliario se ha puesto a la venta por 14 millones de dólares (9,9 millones de euros)
el que fuera su domicilio en el distinguido distrito neoyorquino de tribeca cuenta con dos plantas, cuatro dormitorios, cuatro baños, un loft a modo de salón, un gimnasio y una sala de cine, entre otras cosas. la vivienda colgó el cartel de 'se vende' el pasado 26 de agosto, tres días después de que retiraran al ex presidente del fmi los cargos por supuesta agresión sexual a una camarera en el hotel sofitel de nueva york
la casa está totalmente reformada: la cocina cuenta con electrodomésticos de última tecnología, el salón tiene una bonita chimenea y la azotea está cubierta y cuenta con una barra de bar. al parecer, strauss-kahn pagaba cerca de 35.000 euros mensuales por este apartamento de lujo




Fuente: idealista