'En España la cultura del alquiler no está muy desarrollada'

José Luis Galiano es el presidente de la promotora inmobiliaria valenciana Crein, que ha sido noticia recientemente por proponer soluciones para dar salida al stock inmobiliario a través del alquiler de VPO. En esta entrevista Galiano cuenta cuál cree que es el modelo para conseguirlo.

José Luis Galiano.

fotocasa.es: ¿Cuál es la filosofía de CREIN y en qué se diferencia del resto de empresas inmobiliarias?
José Luis Galiano: El modelo de negocio de Crein está basado en el alquiler de vivienda protegida a 25 años y a precios asequibles. Llevamos aplicando este modelo desde el año 2000. En pleno boom inmobiliario, optamos por renunciar al beneficio rápido que imperaba en el sector a cambio de obtener beneficios reducidos a corto plazo, aunque seguros y sostenibles en el tiempo.

Así, hemos hecho de Crein una empresa rentable y solvente. Los proyectos desarrollados por Crein registran una TIR (Tasa de Retorno de la Inversión) media del 25% durante toda la vida del activo, nuestra tasa de morosidad es inferior al 3% y la ocupación de nuestras promociones supera el 97%, cifras que permiten hacerse una idea de la solidez de la compañía.

fotocasa.es: Como expertos en el sector ¿cómo afrontan 2012? ¿Seguirán bajando los precios o se intuye una mejoría en el mercado?
José Luis Galiano: Estimamos que será el año mas duro, pero nosotros lo afrontamos esperando oportunidades. Somos conscientes que el acceso a financiación externa para nuevos proyectos es muy complicado, aunque no nos vamos a quedar parados. Dado que tenemos una gran experiencia en la gestión de alquileres, vamos a comenzar a gestionar patrimonios de terceros. En este sentido, el  know how  acumulado y nuestra solvencia económica nos permite estar hoy en una posición ventajosa.

Respecto a los precios de las viviendas, creemos que seguirán bajando. Es difícil saber hasta cuánto, pero mientras que la situación económica no comience a remontar y fluya el crédito a particulares, las ventas seguirán frenándose, y esto, a su vez, provocará nuevos descensos en los precios.

fotocasa.es: ¿Hasta qué punto está notando Crein la actual crisis? ¿Qué alternativas se plantean ante esta situación?
José Luis Galiano: Hace más de diez años que tomamos la decisión de dedicarnos única y exclusivamente al alquiler asequible, por eso hoy somos grupo sólido, saneado y con gran capacidad de gestión. Esta solvencia nos permite afrontar este periodo complicado desde una posición privilegiada. No obstante, la crisis económica también nos está afectando, aunque de manera distinta. La falta de financiación nos está impidiendo poner en marcha nuevos proyectos. Por eso, y hasta que el crédito vuelva a fluir y lentamente se produzca una reactivación económica, queremos centrarnos en la gestión de patrimonios de terceros. Facilitar el acceso al crédito permitirá reiniciar la actividad económica. Sin crédito, hoy en día no hay actividad, y sin actividad económica no hay generación de empleo, no hay consumo y por lo tanto las cosas no mejoran.

En pleno boom inmobiliario optamos por renunciar al beneficio rápido que imperaba en el sector

fotocasa.es: ¿En qué consiste exactamente el método SROI y cómo lo vinculan al alquiler de VPO?
José Luis Galiano: El método SROI y el alquiler de vivienda protegida son dos cosas distintas. La vinculación de ambas no supone aligerar el stock inmobiliario vigente en España. La modalidad de alquiler de vivienda protegida a 25 años permite que se haga a precios asequibles, facilitando así el acceso a una vivienda a colectivos que por su situación económica  no podrían disponer de una casa, y respondiendo a una demanda que, dada la situación económica actual, aumenta. Este tipo de alquiler es lo que permitiría dar salida al stock actual de vivienda. El método SROI ha demostrado que, además de ser rentable económicamente, el alquiler de vivienda protegida a 25 años genera unos beneficios sociales.

El método SROI, o Retorno Social sobre la Inversión, en sus siglas en inglés, mide los cambios sociales que experimentan los grupos de interés como consecuencia de la actividad de una empresa o de cualquier otro organismo. En el caso de Crein, nuestros grupos de interés son los inquilinos, administración etc. Además de medirlos, en la medida de lo posible, los cuantifica. En el caso de Crein, los resultados conseguidos demuestran que nuestra actividad empresarial, además de generar valor económico, influye en la sociedad afectando directa e indirectamente a personas, colectivos y a otras instituciones como administraciones públicas, organismos estatales o al Sistema Nacional de Salud. Así, entre los beneficios sociales generados por ejemplo figurarían la mejora de las zonas y barrios en los que se promueven las viviendas, lo que incrementa su atractivo para comercios, servicios, la mejora la capacidad de ahorro y gasto de las familias, lo que puede suponer un aumento del consumo y de recaudación vía impuestos, también la mejora de la salud en colectivos de personas mayores de 65 reduciendo el gasto sanitario, etc.


fotocasa.es: Si sólo se da salida al stock mediante el alquiler ¿no se trata de una solución temporal?
José Luis Galiano: La demanda de vivienda en España no ha desaparecido. El problema es que la restricción en el acceso al crédito ha restado muchas posibilidades a los interesados en disponer de su casa. En estos momentos, hay muchos pisos que están vacíos. No están “puestos en valor” porque no producen ningún rendimiento, a pesar de que siga existiendo una demanda real de viviendas.

Ante esta situación, el alquiler se postula como una alternativa real para dar salida al stock de viviendas en España. Este alquiler generaría rentas para el propietario, ya sea banco, empresa o particular, además de dar respuesta a esa demanda. Podría considerarse como una solución momentánea hasta que se produzca una reactivación económica, pero  no implica necesariamente que la vivienda tenga que ser vendida.

            

fotocasa.es: Un reciente estudio de fotocasa.es concluía que, a pesar de la crisis, los españoles siguen prefiriendo la compra al alquiler ¿A qué factores achaca este hecho? ¿Es necesaria una reordenación del mercado de alquiler en España?
José Luis Galiano: Es cierto que en España la cultura del alquiler no está muy desarrollada si se compara con otros países europeos. Posiblemente una actualización de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos fomentaría la incorporación de más viviendas al mercado del alquiler. No obstante, está claro que este modelo debe llevar aparejado una gestión profesionalizada.

Tradicionalmente han existido dos factores principales que han hecho que muchas viviendas no entren en el mercado del alquiler: el miedo al impago y la idea de que alquilar es tirar el dinero. El primero de ellos se resuelve con una gestión profesionalizada. La actual crisis económica podría estar cambiando la concepción del segundo.

En los años 60, el número de viviendas que se destinaban al alquiler en España era superior al 40%, pero durante la Transición y con los primeros gobiernos democráticos se incentivó la compra, y la cultura cambió del alquiler a la propiedad. Cuando se da una situación como la que está ocurriendo en España, el exceso de oferta se traduce en una depreciación del valor de la vivienda, mientras que la deuda adquirida no ha variado. ¿Qué valor tiene entonces nuestro patrimonio? ¿Qué rendimiento hemos obtenido con nuestra inversión? ¿Cumpliría esto con nuestras expectativas?

Desde hace muchos años se está reclamando un gran parque estatal de viviendas en alquiler o incentivar la construcción de nuevas viviendas bajo esta modalidad dotándolas de más ayudas  Podrían ser alternativas reales, aunque, dada la situación actual, parece más viable la posibilidad de transformar las viviendas libres en stock en viviendas destinadas al alquiler. Así, las "pondríamos a trabajar".