consejos para encontrar un buen inquilino

encontrar un buen inquilino es fundamental para alquilar tu casa

artículo escrito por ignacio chávez, experto de alquiler protegido
Alquilar está de moda, aunque este sistema genere ciertas inquietudes a los propietarios de los inmuebles como consecuencia del aumento de impagos o actos de vandalismo que se producen en la vivienda. Para conseguir atajar todas estas dudas es necesario que el propietario del inmueble siga una serie de recomendaciones o se ponga en manos de una empresa especializada que se ocupe de todos estos asuntos y evite más de un dolor de cabeza al dueño
Hay que seguir una serie de recomendaciones para que el casero consiga que su inquilino cumpla con las condiciones pactadas
Ya no sólo vale con que se pague la mensualidad en su hora, son importantes también otros compromisos adquiridos cuando se firmó el contrato. En la búsqueda del buen inquilino se ha introducido un nuevo parámetro que ha subido varias posiciones en la lista de exigencias de los propietarios. Este parámetro no es otro que el cuidado del inmueble. El temor al estado en el que el inquilino pueda dejar el inmueble tras su marcha ha hecho que en la actualidad se incluyan cláusulas específicas en este sentido
Con la intención de frenar ese posible temor que tienen los dueños de los inmuebles a alquilar es recomendable que se establezca una serie de avales:
-    Fianza: de obligado cumplimento según la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe ser equivalente a una mensualidad de la renta, si el inmueble se alquila para uso de vivienda, y de dos mensualidades, cuando tenga una utilización comercial
Habría que señalar con respecto a la fianza que tiene como contrapunto negativo que con un solo mes de fianza no sirve para cubrir posibles litigios que haya con el inquilino, ni cubrir posibles mensualidades impagadas, aunque sí que sirve para detectar posibles impagos en recibos, por ello se da un mes de plazo para devolver la misma
El objetivo de la misma es cubrir los posibles daños materiales en la vivienda. Si al término del contrato el propietario la revisa y descubre o aprecia desperfectos en puertas o en cualquier otro elemento del inmueble, está en su derecho de no rembolsar la fianza al inquilino
-    Contratar un seguro de alquiler: Es una garantía adicional, si se considera oportuna. La cobertura de este tipo de pólizas incluye, por norma general, una garantía de cobro de hasta 12 mensualidades impagadas, la compensación por vandalismo o deterioro del inmueble y la cobertura de los gastos de un abogado, si el titular de la póliza lo requiere
Este punto también tiene su parte menos positiva y es que en la mayoría de casos el inquilino que no ha pagado no lo hace hasta tener una sentencia firme de desahucio. Además la cobertura que ofrecen estos seguros con respecto a los actos vandálicos es baja y siempre con franquicias
-    Aval Bancario: El objetivo de este aval es similar al de la fianza, aunque es diferente en la forma. El aval protege frente a los impagos, aunque también se emplea para cubrir los posibles daños en el piso
El aval bancario supone un coste extra para el inquilino, que normalmente se opone, pero es importante para el casero estar bien cubierto ante cualquier eventualidad, de ahí que traten de llegar a un acuerdo en este sentido
Hay que destacar con respecto al aval bancario es que hoy en día es muy complicado obtenerlo. Hay inquilinos que tienen una buena trayectoria y que han cumplido en anteriores ocasiones, pero que no disponen del capital necesario para lograr que el banco les facilite un aval, además, el aval sólo cubre parte de los inconvenientes
Como ya hemos comentado anteriormente, existen empresas que se ocupan de que todos estos trámites y requisitos se cumplan correctamente y así logran evitar que el dueño no tenga que estar en permanente estado de alerta por si se incumplen algunas de las condiciones pactadas
También habría que señalar que el sistema de alquiler está viviendo su época dorada debido a que los usuarios no pueden acceder con tanta facilidad como hace unos años a la compra de inmuebles por la falta de capital y de liquidez
Alquilar una vivienda tiene, además de la ventaja económica, otras muchas ventajas tanto para inquilinos como para propietarios. Poder tener mayor libertad a la hora de moverse (inquilino) o saber que tu inmueble o vivienda está siendo bien cuidada son algunas de las ventajas que hace del alquiler algo muy recomendable en los tiempos que corren
En definitiva, hay que seguir, en la medida de lo posible, estas recomendaciones y guiarse por la intuición, sabiendo que el alquiler conlleva algunos riesgos, pero que son compensados

el consejo de ministros aprueba cambios en el alquiler de viviendas que afectan al casero y al inquilino

nuevas medidas del gobierno para impulsar el alquiler de vivienda

ana pastor, ministra de fomento, ha anunciado importantes cambios que dan un giro a los contratos de alquiler de vivienda. la renta mensual dejará de revisarse con el ipc y será pactada libremente entre casero e inquilino. además, los contratos podrán zanjarse por parte del arrendatario con sólo un mes de aviso
la responsable de fomento se mostró sorprendida hace unos días por el hecho de que el 15% de las viviendas en españa estén vacías, mientras el mercado del alquiler es residual en nuestro país, con sólo un 17% del parque total de viviendas dedicado a esta actividad. en el consejo de ministros celebrado hoy, pastor ha añadido que el mercado español es muy débil en este aspecto y que por ello el gobierno ha decidido reformarlo. “esta reforma va a traer el mayor número de viviendas al mercado”, ha asegurado, tras cifrar en tres millones el número de casas sin habitar en españa
los cambios anunciados por ana pastor tienen como fin conseguir una mayor seguridad jurídica, sacar las viviendas vacías al mercado y aumentar la protección de las partes, según asegura la ministra. así lo llevará a cabo:

duración de los contratos
a partir de ahora, el inquilino que desee abandonar una vivienda antes del fin de contrato, podrá hacerlo libremente con un preaviso de sólo un mes. hasta ahora, por ley, estaba obligado a respetar el periodo firmado. por su parte, el casero podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge con un preaviso al inquilino de dos meses
se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa", aquella que permite que el inquilino prorrogue, sea cual fuera el tiempo de duración del contrato, la duración del mismo. también se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática", aquella que permite, después de transcurrido el tiempo pactado en el contrato y la prórroga forzosa, que el inquilino siga en el piso si las partes no señalan lo contrario al respecto

actualización de las rentas
hasta ahora, la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactada al inicio del mismo, se actualizaba anualmente de acuerdo al índice de precios al consumo (ipc) publicado por el ine. a partir de ahora, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta

compra de viviendas alquiladas
quien compre una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro

medidas fiscales
con el fin de atraer más viviendas al mercado del alquiler, se introducen exenciones fiscales para los no residentes en españa que sean propietarios de vivienda y la alquilen. el impuesto de bienes inmuebles pasará del tipo especial del 3% como hasta ahora, a estar exento para los no residentes
se modifica el régimen fiscal de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) para flexibilizar sus requisitos y potenciar su actividad

agilización de los desahucios
se agilizan los plazos para que el arrendatario que no pague la renta sea desahuciado y se hace más sencillo el proceso. a partir de ahora, si así se señala en el contrato, la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del contrato sin más exigencia que el requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de llegar a tener un sentencia
además, se duplica la capacidad de los juzgados para luchar contra los desahucios por impago de alquiler, ya que a partir de ahora en vez de dos como hasta ahora, sólo acudirá un funcionario

Fuente: idealista

LA CONTRATACIÓN DE ALQUILERES TOTALMENTE PARADA

El mercado de oficinas de Madrid, parado: vuelve a niveles de 2009

La crisis que atraviesa el sector inmobiliario no solo afecta al segmento residencial, aunque es el que está más dañado. Las oficinas también están sufriendo un parón que, en el caso de Madrid, se ha acentuado en el primer trimestre del año y la contratación ha regresado a los niveles de 2009.
De hecho, entre enero y marzo de este año solo se han contratado 60.000 metros cuadrados, lo que constituye un descenso del 33% respecto a los tres meses anteriores y supone volver a las tasas de comienzos de 2009, donde la superficie contratada era incluso inferior a esta cifra, según un reciente informe publicado por Jones Lang Lasalle.
A tenor de los datos de BNP Paribas Real Estate, la situación es aún peor ya que, según su último estudio, la absorción de oficinas cayó un 45,5% en el primer trimestre respecto a finales de año, al contratarse solo 54.000 metros cuadrados.
José Miguel Setién, director de agencia de oficinas de Jones  Lang Lasalle, sostiene que la escasa contratación se debe a que las grandes empresas están optando por permanecer en sus ubicaciones actuales. “Los grandes demandantes están renovando sus arrendamientos en detrimento de un posible cambio. Y en la mayoría de ocasiones conlleva una reducción del espacio que está en uso por parte de la compañía, lo que ha generado que aumente la superficie disponible”.
En el primer trimestre, la oferta sobrepasó los 2.100.000 metros cuadrados entre oficias y ‘high tech’, lo que supone un aumento del 2,6% respecto a los tres meses anteriores y sitúa la tasa de disponibilidad en el 11,19%. Una cifra que se estima que se elevará hasta el 13% o el 14% a finales de 2012 y que, a partir de esa fecha, comience a estabilizarse, ya que para 2013 no se esperan que se promuevan nuevos proyectos.
En lo que respecta a las rentabilidad, el rendimiento de las zonas prime no ha sufrido variación alguna y se mantiene en el 6%. No obstante, la falta de financiación está provocando un traslado hacia las zonas secundarias que está presionando las rentas al alza en esas ubicaciones.
Por ahora, solo los fondos oportunistas están tomando posiciones en este mercado aprovechando que se encuentra en un momento del ciclo históricamente bajo. Por su parte, los inversores extranjeros continúan a la espera que mejore la economía española y, sobre todo, de las oportunidades que puedan surgir en la zona CBD (centro financiero), que sería la que sufriría la recuperación más rápida en caso de que la recuperación tomara forma.

Fuente: elconfidencial

Alquiler, ¿por qué la ley no protege al propietario?

La tasa de impagos en la relación con el alquiler está por encima del 15%

ABC

Al subir la oferta de pisos en alquiler, bajaría la renta mensual

El mayor riesgo del propietario-arrendador es el de no cobrar la renta durante todo el período que tardará en echar a su moroso inquilino. La tasa de impagos en la relación con el alquiler está por encima del 15%. A ello se suman los desperfectos que el arrendatario pueda producir. Ante ello la protección de la ley es mínima. ¿Pero, por qué es así?

Según el informe de Ricardo Vergés Escuín de la consultora R.R. de Acuña publicado en «La información asimétrica en el sector inmobiliario español (2)» y el Instituto Nacional de Estadística existen en España: 720.000 viviendas de segunda mano a la venta; 2.697.064 vacías de segunda mano no a la venta; 730.780 de casas no iniciadas con proyecto; 571.784 viviendas paralizadas; 1.019.950 terminadas sin registrar; 222.571 autopromoción. La suma supone un total de 5.962.149 viviendas desaprovechadas: inacabadas o vacías que podrían pasar a forma parte del mercado del alquiler.

Por ello, pese a las ventajas que obtendría el consumidor, todas las reformas legales en la protección de los propietarios han sido en la práctica un fracaso (Ley 19/2009, de 23 de noviembre o la Ley 37/2011, de 10 de octubre).

Este «stock» de viviendas podría reciclarse para el alquiler si la ley evolucionara a favor del propietario con las siguientes consecuencias:

•Los propietarios verían el alquilar como una opción con poco riesgo al poder expulsar a los inquilinos con rapidez y el número de pisos que saldrían al mercado de alquiler aumentaría enormemente.

•Si aumentara la oferta de viviendas para arrendar, la renta mensual bajaría.

•Como consecuencia de unos precios de alquiler baratos, los particulares no comprarían, sino que alquilarían. De esta forma los precios de mercado de los pisos se hundirían.

•Como un buen número de pisos que hasta ahora estaban vacíos, saldrían al mercado, lasnecesidades de vivienda disminuirían durante varios años. Al estar cubiertas por los nuevos pisos en el mercado dejarían de construirse casas.

Fuente: abc

«¡No compre! Los pisos seguirán cayendo hasta 2014»

El azote del mercado inmobiliario español tiene nombre propio: Borja Mateo. Este vizcaíno, que estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la de Viena, y es autor de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Ed. Manuscritos), no calla ni una sobre un sector donde, a su juicio, los bancos mantienen artificialmente altos los precios y donde la vivienda seguirá cayendo, de acuerdo con sus estimaciones, hasta 2014.

abc

Borja Mateo

- ¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda? Usted defiende que la caída del valor de los pisos ha sido mucho mayor que lo que reconocen las estadísticas oficiales...

Los índices usados por el Ministerio se refieren a precios de tasación, que son los que determinan cuáles son los valores de los activos que tienen los bancos. Estos valores los realizan tasadoras que dependen de o bien pertenecen a bancos. Si reconocieran el valor real de los bienes que garantizan sus deudas, estarían diciendo que sus necesidades de recapitalización son mucho mayores que las ya reconocidas, al ser las pérdidas mas profundas.

Los precios de los pisos, desde su apogeo, en el tercer trimestre de 2006 hasta ahora, han bajado el 35-38% en el mercado de segunda mano; me refiero a precios de pisos realmente vendidos y no de tasación ni el precio que pretenden los vendedores que son mucho más altos. Respecto a los precios a los que los sacan sus vendedores al mercado ahora, hay una bajada del 20-25% hasta que se venden. En este momento, los precios de venta de los pisos son los que existían en el segundo semestre de 2001 y bajarán aún más.

- ¿Servirá de algo la bajada temporal del IVA al 4%?

Solo para retrasar la recuperación del mercado inmobiliario, de la economía española, para dar aire a los bancos al frenar de forma temporal la bajada de los precios de los pisos. El proceso de bajada continuará, pero más lentamente y durante más años. Cualquier intento de parar lo irremediable (que los pisos sigan bajando de precio) es una patada contra la economía del país. Hay que poner encima de la mesa un plan dinámico de desmantelamiento del sector inmobiliario, es la cruda realidad. El que se lance a comprar ahora realiza una muy mala inversión porque los precios continuarán bajando.

- ¿Cuántos pisos hay a la venta?

«Hay que quitar dinero a constructoras insolventes y dárselo a empresas con futuro»

Existen, entre pisos de primera y de segunda mano a la venta, un total de 1,9 millones de pisos además de 1,3 millones en construcción: España tiene pisos para los próximos 14 años y es lo que se está ocultando. Lo que se pretende es que los ciudadanos, inducidos al error, crean que los pisos se acaban, que los precios van a subir; de esta forma, al comprar más caro de lo que lo harían teniendo acceso a la información, tapan los agujeros de bancos, cajas y ayudan a que los constructores sigan ganando lo que en 2000-2006. A la vez financian al Estado, ya que se lleva un porcentaje del precio de venta y, cuanto mayor sea éste, más dinero tiene el Estado.

Hay que quitar dinero a las constructoras insolventes y dárselo a las empresas con futuro

-¿Qué le parece que los bancos renueven los créditos a las constructoras?

La mayoría de ellas, a precios de mercado, están quebradas, Los bancos lo hacen con el fin de no tener que reconocer las pérdidas de una empresa que les debe dinero y que no es solvente. Es una patada hacia adelante con el fin de ocultar su verdadera situación patrimonial. La tasa de mora oficial está al 6,94%, la real, teniendo en cuenta los créditos substándard (créditos a empresas insolventes que se mantiene con vida de forma artificial) nada por el 12-14%. Hay que quitar el crédito a los constructores no solventes (la inmesa mayoría) con el fin de dárselo a las empresas que tiene futuro.

- ¿Hasta cuándo continuarán bajando? ¿Y cuánto estima que caerán?

Los precios de los pisos bajarán, como mínimo, hasta el año 2014. Hasta el 2015-2016 pisos ni tocar. Desde el pico de la burbuja en 2006, y teniendo en cuenta el efecto de inflación, los precios bajarán el 65-70% en las grandes zonas urbanas y el 80-85% en las zonas de segunda residencia. La bajada del 35-38% de media, teniendo en cuenta la inflación para el periodo, es una bajada del 42-45% en términos reales.

- ¿Apoya la dación en pago?

Con efectos retroactivos no, de cara a futuro totalmente. Instaurarla llevará a que los precios de los pisos bajen más rápidamente que es algo muy bueno para aumentar la competitividad de nuestra economía. Los bancos concederán muchos menos créditos al tener menos garantías, el diferencial de crédito (el sobreprecio que los bancos demandan por conceder créditos), la pirámide de población que está invertida y la aplastante oferta harán el resto.

Fuente: abc

Retenciones de alquileres al 21% a partir de enero de 2012

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Los cambios introducidos en el IRPF con la elevación de los tipos impositivos para la base imponible general como para la base imponible del ahorro, generan un cambio en el porcentaje de retención que se practica en todos los pagos que están sujetos a rentención. Respecto al porcentaje a retener en los alquileres, pasa del 19% al 21% con efectos para los ejercicios 2012 y 2013.
Respecto a los rendimientos del trabajo, las empresas tenemos que calcular los porcentajes de retención que se les aplica a cada trabajador teniendo en cuenta los nuevos tipos impositivos. Este cálculo se podrá hacer bien con el software que proporciona la propia Agencia Tributaria, bien mediante nuestro software de nóminas convenientemente actualizado y entra en vigor a partir de las nóminas de enero. Lógicamente, las retenciones que tienen los trabajadores subirán si no hay cambios en las circunstancias familiares al subir la cuota del impuesto.
Estos cambios están reflejados en la ley de prórroga de los presupuestos generales que se publicó en el BOE el pasado día 31 y debemos tenerla en cuenta si tenemos trabajadores a nuestro cargo o si tenemos algún inmueble arrendado, ya seamos los titulares o los inquilinos.
Más Información | Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público

Fuente: pymesyautonomos.com

Avales, fianzas, seguros... los propietarios extreman las precauciones a la hora de alquilar

En plena crisis económica y ante la imposibilidad de numerosos españoles de comprar una vivienda –ya sea por falta de financiación, ausencia de ahorros o la expectativa de caídas adicionales de los precios- y las dificultades para otros de venderla, el alquiler vuelve a ser la única alternativa para quienes desean independizarse o formar una familia para los primeros, o para conseguir unos ingresos extra, en muchos casos necesarios, en el caso de los segundos. 

Acceder a este mercado se ha convertido, sin embargo, en misión imposible para muchos ciudadanos. Aunque la oferta es amplia -basta con echar un vistazo a los portales especializados o darse un paseo por las agencias inmobiliarias-, quienes se deciden a alquilar un inmueble someten a un auténtico examen de solvencia a sus posibles inquilinos: avales bancarios, fianzas, seguros de alquiler...

“Hace algunos años muchos propietarios no estaban seguros de poner sus viviendas en alquiler ante el temor a encontrarse con un mal inquilino que no solo le destrozara el piso y no le pagara las rentas, sino que se instalara en la vivienda durante meses”, comenta  a El Confidencial Virginia Tusell, directora de comunicación de la aseguradora de defensa jurídica Arag. 

"Ahora la situación ha cambiado, aunque la mayoría busca fórmulas para cubrirse las espaldas en caso de impago", añade. “Los propietarios buscan principalmente personas o familias con contratos estables, de más de un año de duración. Sin antecedentes previos de morosidad y que destinen una parte razonable de sus ingresos al pago del alquiler, normalmente el 45% del dinero que entra en el hogar”, explica Tusell. 

"Los jóvenes son, por ejemplo, quienes lo tienen más complicado. Si quieren acceder al alquiler deben poner en la mayoría de los casos a sus padres como avalistas", añade.

El seguro de alquiler gana terreno

Los avales bancarios y las fianzas siguen estando a la orden del día entre las exigencias de los contratos, aunque los seguros de alquiler comienzan a ser cada vez más frecuentes.  Basta con echar un vistazo en Internet: "Necesario aval, seguro de alquiler y arbitraje", o "Se exige aval bancario o puede ser seguro de alquiler con incremento de 10 euros", o "Requisitos, un mes de fianza e indispensable pagar seguro de alquiler o aval bancario de 1 año". 

No en vano, la solvencia pasada o presente de los futuros inquilinos se ha trasladado a un segundo plano. La principal preocupación de numerosos propietarios es que una persona o una familia solvente pueda convertirse, por culpa de la crisis, en moroso transcurridos unos meses.

Algunos datos respaldan esta preocupación. La morosidad en los alquileres de viviendas no ha dejado de aumentar en los últimos años. Según datos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) la deuda media se sitúa por encima de los 8.300 euros, produciéndose la situación más sangrante en la Comunidad de Madrid, donde la cifra supera ligeramente los 16.000 euros.

Además, las perspectivas económicas no son nada optimistas. La OCDE prevé que el paro siga escalando hasta superar el 23% el próximo año desde el 21,5% actual, mientras que casi dos de cada tres familias españolas tienen dificultades para llegar a fin de mes debido a su situación económica, según del Indicador de Confianza del Consumidor (ICC) de noviembre, elaborado por primera vez por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).

Agilidad en la resolución de conflictos

Con estos datos sobre la mesa, no sorprende que muchos propietarios extremen las precauciones. No en vano, según ARAG, siete de cada diez propietarios reconoce que su principal temor a la hora de alquilar su inmueble es el impago del alquiler al pensar que la situación económica del inquilino, independientemente de su fiabilidad inicial, puede cambiar de un momento a otro por la situación económica actual.

De ahí que estos seguros de alquiler, como los que ofrecen compañías como ARAG, estén ganando adeptos. "Este tipo de productos ofrecen cobertura legal al propietario. Nosotros nos encargamos de resolver problemas legales cuando el inquilino deja de pagar el alquiler. Facilitamos abogados, procuradores, pruebas periciales, además de hacernos cargo de los impagos de la renta durante un año", explica Virginia Tusell. "Generalmente en menos de doce meses conseguimos el desahucio y que el propietario recupere su vivienda". 

¿Quién paga esta póliza? "Nosotros recomendamos que sea el propietario quien asuma el gasto aunque es cierto que posteriormente puede repercutirlo en el alquiler. Normalmente se paga un 4,5% sobre las rentas anuales", explica Tusell. 

Arag, con más de 64.000 viviendas aseguradas por todo el territorio español, ha visto cómo la contratación de pólizas ha crecido más de un 50%. Desde la compañía aseguran que han resuelto el 70% de los conflictos a favor del propietario siendo, la vía amistosa la más rápida. "Si se evitar llevar a los tribunales se puede conseguir una solución en apenas doce meses".  

"la dignidad de la persona no pasa por comprar una vivienda, se puede vivir dignamente de alquiler"

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inicio › archivo › 2011 › noviembre › 16 › "la dignidad de la persona no pasa por comprar una...

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a escasos días para las elecciones generales, expertos como miguel córdoba, profesor de economía financiera en la universidad ceu san pablo, estiman que todo el mundo está a la expectativa de saber qué pasará una vez se conozca el ganador. cree que ahora mismo la vivienda es una “patata caliente” para el que salga elegido y que será un sector al que dedicar especial atención durante el primer y segundo año de legislatura. por otro lado, considera que una cosa es tener derecho a una vivienda digna y otra ser propietario de una vivienda, ya que estima que una persona puede vivir dignamente de alquiler
cada vez hay más desahucios de viviendas de futuros propietarios que no han podido pagar su deuda contraída con el banco. córdoba recuerda que en muchas ocasiones no sólo sufre el hipotecado, sino también el avalista (persona cercana al hipotecado que puso sus bienes como garantía del préstamo). “una de las cosas que hay que hacer es cambiar la ley hipotecaria y prohibir a las entidades financieras la concesión de hipotecas con avales, con lo que en lugar de dar el 100% de financiación tendrían que dar sólo el 60%”, señala
y mientras algunos países como irlanda, están saliendo poco a poco de la crisis tras ajustar considerablemente los precios de la vivienda, en españa seguimos en plena crisis:
p: en irlanda se ha pinchado la burbuja inmobiliaria y se está saliendo más o menos de la crisis pero en españa seguimos sumergidos en ella ¿la salida de la crisis pasa por que se pinche la burbuja inmobiliaria por completo o que se siga manteniendo a duras penas como está pasando?

r: la salida de la crisis tiene mucho que ver con el mercado inmobiliario. en españa la subida real de la vivienda fue muy importante y todavía no ha bajado lo que tiene que bajar. si comparamos la renta disponible per cápita en españa con el precio de la vivienda faltaría en torno a un 20%-25% de caída para que llegáramos a los niveles de hace 10 años. los bancos están intentando aguantar los inmuebles para no venderlos con pérdidas, con lo que es una especie de espiral de la que es difícil salir. si los precios se bajaran un 20-25% de media, el mercado volvería a funcionar y los pisos se podrían volver a vender, lo que pasa es que dejaría cadáveres por el camino
p: y mientras las entidades siguen adjudicándose cada vez más pisos de particulares y de promotores, ¿qué estrategias están empleando para dar salida a estos inmuebles?
r: la mayor parte de los activos se están metiendo en balance para luego vender pero es difícil porque la demanda tiene una gran atonía. conozco algún caso en que personas han ido a una entidad para contratar una hipoteca para comprar un piso a un particular o promotor y la entidad financiera no ha facilitado financiación para esa vivienda sino para la que tiene en cartera. los directores de oficina están muy agobiados e intentan dar salida a esos activos de balance para evitar hacer más dotaciones y esto está haciendo mucho daño en las cuentas de resultados -la mora sube, el resultado baja-. pero si no se produce una bajada significativa en los precios las entidades financieras no van a poder dar salida a sus activos inmobiliarios. uno de los grandes retos de la banca es conseguir sacar los adjudicados de balance
p: hace poco se conoció la opinión de un juez que decía que el derecho del acreedor tiene como límite la preservación de la dignidad de la persona ¿qué le parece esta sentencia?
r: la dignidad de la persona no pasa por tener la propiedad de una vivienda. una persona puede vivir dignamente en alquiler y el planteamiento no puede ser que la ley permita que las personas que no paguen sus deudas detenten un activo que no han pagado. lo cierto es que han firmado unos documentos ante notario, tienen unas obligaciones de pago y no parece lógico que una persona que no ha pagado su vivienda viva en ella por una cuestión de dignidad porque entonces todos seríamos ocupas. la propiedad es una cosa y el tener derecho a una vivienda digna es otra cosa. el estado puede arbitrar sistemas para que personas sin ingresos puedan vivir dignamente

Fuente: idealista

El mercado del alquiler de viviendas en Reino Unido, un 'fondo de inversión' rentable

Vista panorámica de un barrio residencial Londres. | Ap

• Prevé que en 2016 uno de cada cinco hogares estará bajo régimen de alquiler
• Pronostica un mayor aumento de rentas (20,5%) que de precios de venta (6%)
• Consideran que la rentabilidad bruta media alcanzará el 6,1% en cinco años

Pocos depósitos pueden dar tanta rentabilidad como el mercado del alquiler en Reino Unido. Al menos así lo indican las previsiones publicadas por la consultora internacional de servicios inmobiliarios Savills. Según la compañía, los precios de arrendamiento de las viviendas en el país reflejarán subidas superiores a los precios de venta.
Estas previsiones surgen a raíz de la creciente demanda por parte de los consumidores ya porque se muestren reacios a comprar una vivienda o porque no pueden adquirirla debido a la actual situación del mercado inmobiliario.
Savills, que tiene su sede central en Londres y cuenta con oficinas tanto en Madrid como en Barcelona, conoce profundamente y de primera mano el mercado inmobiliario británico. Así, la compañía prevé que, en el año 2016 uno de cada cinco hogares de Reino Unido estará bajo régimen de alquiler. De hecho, hasta final de ese mismo año, Savills pronostica un crecimiento de las rentas aproximado del 20,5% mientras que estiman que el crecimiento de los precios de venta será mucho menor, concretamente un escaso 6%.

Esperan que aumente el interés en el mercado de los inversores privados e institucionales

Según declara la directora de residential research de Savills, Yolande Barnes, "esta diferencia entre el crecimiento del valor de capitalización y el crecimiento de los precios de alquiler empujarán al alza las rentabilidades". Asimismo, considera probable que este sea el impulso para que aumente el interés en el mercado por parte ya no sólo de los inversores privados sino también de las propias instituciones que busquen ingresos en lugar de un crecimiento de capital.

Gran atracción para inversores

Las previsiones de la compañía indican que este crecimiento de los valores de renta favorecerá el incremento de la rentabilidad bruta media, que pasará del 5,4% al 6,1% en un periodo de cinco años. Cabe destacar que, en zonas donde la demanda de compra de vivienda es baja, ya se encuentran altos valores de rentabilidad. De seguir con esta tendencia, en dichas zonas se podría presenciar aumentos más significativos, que incluso podrían llegar a alcanzar el 9% a finales de 2016.
Savills señala que en un periodo de cinco años se espera que los precios del alquiler en las zonas 'prime' de Londres lleguen a crecer hasta un 20,5%. No obstante, prevén en dichas zonas un aumento de los 'capital values' del 22,7% que puede llegar a impedir una mejora en las rentabilidades. Aun así, en esos barrios de la capital británica el crecimiento del valor capital continuará siendo la mayor atracción para los inversores.
"Durante mucho tiempo hemos sido partidarios de la inversión en el sector residencial en alquiler", declara Barnes. "Hasta hace poco, este tipo de inversión ha estado basada en la expectativa de un aumento del valor de capitalización, pero hoy el interés se centra en los ingresos que producen las rentas".
El rápido crecimiento de la demanda de alquiler de viviendas privadas en Reino Unido favorece este tipo de inversiones. No se prevé un cambio de tendencia mientras la financiación hipotecaria siga siendo escasa y los depósitos de entrada sigan siendo inasequibles. A pesar de que los alquileres se hayan disparado este año, la escasez de oferta impide un sobrecalentamiento del mercado.

Fuente: elmundo

El oscuro recibo de la luz

Todo lo que siempre quiso saber sobre la factura y nadie se atrevió a contárselo.

Pocas facturas son tan oscuras en España como el recibo de la luz. Para la mayoría de los usuarios, un recibo eléctrico es como un jeroglífico lingüístico. Está lleno de términos incomprensibles: término de potencia, término de energía, kwh, emisiones de CO2, etcétera.
Y pocas cosas han sido tan políticamente maleables como una factura eléctrica. Estas son algunas de las sorpresas, trampas, trucos o demagogias que existen en torno al recibo.
1. ¿Los españoles pagan mucho de luz?
Las eléctricas dirán que poco, sobre todo si se compara con lo que se paga de móvil, o de gasolina. Un hogar estándar paga alrededor de un euro al día de luz.
2. ¿Entonces, por qué se monta un drama cada vez que sube la luz?
Primero, porque la electricidad es posiblemente el servicio imprescindible que afecta a mayor número de usuarios. Hay 27 millones de contratos en España. Si alguien se queda sin luz en casa, es una tragedia. Si alguien se queda sin móvil, lo pasa mal, pero sobrevive. Al menos, no pierde todos lo que está en el congelador.
3. ¿Por qué se llama recibo de luz, y no de carbón, o de renovables, o de impuestos?
La factura total eléctrica del pasado año sumó en el conjunto de España 35.000 millones de euros. Pero de esta cantidad, producir y distribuir la luz, en realidad no llegó a la mitad. El resto son las partidas que acompañan al sistema eléctrico, y que podrían sacarse de él, o que en algunos casos, nada tienen que ver. Y no hay que olvidar los impuestos.
4. ¿Sabía Vd. que 6.500 millones fueron impuestos? ¿Y sabía que paga impuestos dos veces?
En el recibo de la luz, aparece primero el llamado impuesto de la electricidad, que va a parar a las comunidades autónomas. Una vez que se aplica, sobre la cantidad total del recibo se aplica el IVA correspondiente. En total, de los 35.000 millones de factura eléctrica del pasado año, 1.440 millones fueron impuesto eléctrico, y 5.300 millones fueron el IVA.
5. Entonces, ¿cuánto cuesta realmente la luz?
Generar la luz, por las centrales tradicionales, supuso el pasado año 9.900 millones. Es decir, el 28% de todo el recibo eléctrico.
6. ¿De dónde sale el resto de la factura?
De mil sitios. En primer lugar, está el coste del transporte (esos cables de alta tensión que se suelen ver desde las carreteras atravesando media España). Resulta que España es un país fatalmente distribuido en este sentido. La luz se produce en abundancia en algunos sitios, pero se consume en otros. El transporte cuesta 1.300 millones. En segundo lugar, está la distribución (los cables que van hasta la casa del abonado, de media y baja tensión). Eso costó en 2010 un total de 5.200 millones. Y a partir de ahí, el resto de partidas, comprensibles para algunos, perversas para otros.
7. Carbón, renovables, seguridad… ¿lo queremos todo?
Una de las partidas del recibo de la luz es lo que se llama pagos por capacidad, un tecnicismo que el pasado año se llevó 876 millones y que esconde subvenciones al carbón nacional, para que no se cierren las minas, o pagos a las centrales térmicas de gas, para que estas estén disponibles por si no existe viento y no funcionan las eólicas, o no hay sol, y no funcionan las fotovoltaicas.
Otra partida son las llamadas restricciones, que el pasado año se llevaron 600 millones. ¿Qué son las restricciones? Es cuando hay que echar mano de una central eléctrica en un momento muy concreto porque se necesita, aunque esa central hubiera decidido no trabajar ese día. Entonces, la central pone el precio que considera, y no el del mercado.
Con todo, la partida más llamativa es la que se denomina diversificación y seguridad de abastecimiento, que el pasado año se llevó más de 7.000 millones. Aquí están recogidas las subvenciones a todas las renovables. El usuario posiblemente no sabe que el 20% de su factura eléctrica son esas subvenciones, que se necesitan para que las renovables puedan funcionar, porque aún no tienen madurez suficiente para operar con reglas de libre mercado.
8.Menos demagogia, más realismo
Tanto el PP como el PSOE han hecho demagogia con el recibo de la luz. El debate hasta ahora era si se subía o no. Uno y otro lo subieron. Y si no lo han subido más es porque han hecho la trampa de generar el llamado déficit de tarifa.
Legalmente se ha reconocido a las eléctricas que estaban cobrando por debajo de costes, y que tenían derecho a recibir la diferencia. Por eso no han quebrado. Pero ahora tiene que recuperar una deuda que suma 20.000 millones, y que hay que irles abonando a plazos. De hecho, 1.700 millones de euros de la factura eléctrica de 35.000 millones del pasado año eran esos pagos y los intereses de los créditos bancarios que se han utilizado para realizarlos.
Resulta curiosa esta paradoja. Los españoles exigen que no se suba la luz pero el pasado año terminaron pagando 1.700 millones de euros por subidas que no se realizaron anteriormente, y además, con intereses. Posiblemente el debate no debería enfocarse a si los españoles quieren o no que la luz suba, sino a que sean conscientes de qué es lo que están pagando y por qué. Posiblemente así, saldrían de la oscuridad eléctrica.

Fuente: elmundo

Llega el desahuvio express

en 10 días el inquilino moroso desalojará la vivienda o pagará su deuda

el pasado 1 de noviembre entró en vigor la ley de medidas de agilización procesal que permitirá a los propietarios desalojar al inquilino moroso o conseguir que le pague la deuda en 10 días, gracias al proceso monitorio (un juicio rápido y sencillo) para la reclamación de las rentas y desahucio

esta norma acomete reformas para simplificar los tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios, como, por ejemplo, que una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé 10 días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago

si en el plazo de 10 días el inquilino no ha realizado ninguna de estas acciones, el secretario judicial pondrá fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario. en definitiva, con la reforma de la ley, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días, frente a los meses que debía esperar el propietario antes para recuperar su casa (en muchas ocasiones en muy mal estado)

sin embargo, para sergio lusilla, director del departamento de asesoría jurídica de alquiler seguro, esta medida debería estar acompañada de la implementación de medios de carácter personal en la administración pública “porque “los desahucios los lleva a efecto una comisión judicial que señala las fechas y de nada servirá agilizar el proceso y reconocer al propietario en un periodo corto de tiempo su derecho a recuperar la vivienda si el arrendador tiene que esperar meses a que la comisión se desplace a la viviena

Fuente: idealista

Elecciones 20-N: propuestas en materia de vivienda

A tan sólo un mes de las elecciones generales del 20-N, los distintos partidos políticos empiezan a mostrar sus propuestas, promesas y fórmulas para convencer a los ciudadanos para que les den su voto ¿Cuáles son las propuestas en lo que se refiere a la vivienda?
 

Entre las últimas elecciones generales y las del 20-N el sector inmobiliario ha experimentado muchos cambios.

Hace 8 años, cuando José Luís Rodríguez Zapatero llegó a la presidencia del Gobierno, la construcción (especialmente la residencial) era el motor de la economía española, y los precios de la vivienda eran entre un 20% y un 25% superiores a los de la actualidad. La financiación para comprar una vivienda tampoco era un problema y muchos ciudadanos conseguían que se les concediera una hipoteca.

Ante aquella situación de bonanza, el Gobierno creó el Ministerio de la Vivienda, que había permanecido inédito desde 1975.

En los casi 8 años que han transcurrido desde entonces, la situación económica de España ha dado un vuelco y el sector inmobiliario ha sufrido las consecuencias. El Ministerio de Vivienda fue suprimido nuevamente el 20 de octubre de 2010 y los retos del sector son bien diferentes ahora.

De esta manera, en estos próximos comicios la cuestión de la vivienda cobra una importancia aún mayor de la habitual, inmersos como estamos en una crisis económica y financiera que tiene al sector inmobiliario y de la construcción como epicentro.

La pregunta que hay que hacerse ahora es: ¿cuáles son las propuestas de los partidos políticos en materia de vivienda?

Partido Socialista

El Partido Socialista ya ha aprobado un programa electoral para las elecciones generales del 20 de noviembre. En este se recogen sus principales propuestas respecto a la vivienda, que giran en torno a cuatro ejes fundamentales:

-Nuevos planes estatales de vivienda.

En primer lugar, el PSOE propone la elaboración de “nuevo Programa Estatal de Rehabilitación, Regeneración Urbana y Vivienda 2012-15” para potenciar la rehabilitación y la construcción estatal de "vivienda protegida destinada al arrendamiento permanente a precios asequibles”.

El equipo de Rubalcaba también plantea la sustitución de las transferencias de capital a las CC.AA. “por intervenciones finalistas a través de Contratos-Programa que financien directamente actuaciones concretas”.

-Potenciar la rehabilitación y regeneración urbana.

El partido socialita quiere la rehabilitación reciba un mayor apoyo a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) y de la revisión de su fiscalidad para "flexibilizar" las condiciones de aplicación del IVA en estos trabajos.

-Fomentar el alquiler y movilizar el ‘stock’ de vivienda.

El PSOE quiere potenciar la oferta de vivienda en alquiler a través de “la mejora de los instrumentos de inversión colectiva en inmuebles (Fondos de Inversión Inmobiliaria, Sociedades de Inversión Inmobiliaria y Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, etc.), otorgándoles un tratamiento similar al de otros países de nuestro entorno". También se plantea la necesidad de coordinar la actuación de la Sociedad Pública de Alquiler con las CC.AA y  de realizar un “estudio de la utilización del parque de viviendas turísticas vacías para su uso”.

El programa también plantea una ampliación de la deducción por compra de vivienda habitual hasta los 30.000 euros, desde el límite actual de los 24.000 euros. Una iniciativa con la que busca beneficiar "a las rentas más bajas".

-Desarrollo de un urbanismo trasparente y sostenible.

Se propone la realización de un nuevo mapa de las reservas de suelo de acuerdo con las Comunidades Autónomas y reforzar la Fiscalía Anticorrupción, elevando los plazos de prescripción de los delitos de corrupción urbanística.
Hipotecas

Además, el programa electoral del PSOE contempla una nueva ley hipotecaria (ley de insolvencia personal) para regular la dación en pago, en la que se favorecerá el acuerdo "equilibrado" entre el deudor y el acreedor hipotecario antes de proceder a la ejecución hipotecaria. También se plantea la regulación de las sociedades tasadoras “para fomentar su competencia e independencia”.

Se propone la exigencia de facilitar información precontractual que permita a los consumidores comparar las condiciones hipotecarias de diferentes prestadores y facilitar el asesoramiento financiero e información contractual clara y sencilla con un resumen en donde deben aparecer todas las condiciones financieras y que indique el coste final que se paga por la vivienda al finalizar el pago de la hipoteca.

El PSOE quiere favorecer la dación en pago pactada equilibradamente entre deudores hipotecarios y entidades financiera, mediante la obligación de las entidades financieras a ofrecer productos hipotecarios en los que la garantía se limite al bien hipoteca.

Partido Popular

En la página web de los populares se pueden consultar las principales propuestas del PP en materia de vivienda resumidos en nueve puntos básicos:

-Construir 200.000 viviendas protegidas al año, tanto en venta como en alquiler.

La dación en pago es una de las cuestiones estrella de las propuestas

-Adoptar medidas fiscales, financieras y de seguridad jurídica que incentiven la incorporación al mercado de alquiler de las viviendas vacías.

-Impulso al  mercado de alquiler, de manera que se mejore el acceso a la vivienda para todos los ciudadanos que opten por esta fórmula, así como el alquiler con opción de compra.

-Promover un Acuerdo Nacional sobre la vivienda y el suelo, que reunirá a todas las administraciones públicas y a los sectores inmobiliario y financiero, para avanzar en la armonización normativa, el desarrollo del código de buenas prácticas, la lucha contra el fraude y la corrupción, y la definición de los objetivos anuales de construcción de viviendas a precio asequible.

-En lo referente a hipotecas, el PP propone “adoptar medidas que reduzcan el esfuerzo financiero necesario para acceder a la vivienda habitual, estableciendo mecanismos de protección de las familias ante el impacto de la subida de los tipos de interés”. En este sentido, los populares no contemplan la posibilidad de aplicar la dación en pago.

-El PP quiere realizar una reforma del IRPF, mediante el incremento del tipo de deducción por la adquisición de vivienda hasta 25% (desde el 15% actual). En relación a esto, varios dirigentes populares han manifestado que se trataría de una medida de carácter “temporal”.

-Proponen también “reducir los impuestos sobre la vivienda” y “adoptar medidas fiscales y financieras que faciliten a las familias con dificultades hacer frente a los pagos mensuales de sus hipotecas”.

Según el PP hay que “asegurar mayor proporcionalidad entre renta disponible y volumen de recursos destinados a la vivienda, reforzar los derechos de los consumidores y garantizar su plena protección”.

¿Qué proponen el resto de partidos?

Izquierda Unida

Izquierda Unida ultima su programa electoral para las elecciones generales del 20-N y aspira a que sea el “más participativo de su historia”. Para conseguirlo, IU está elaborando su propuesta porgramática a través de un proceso de Convocatoria Social puesto en marcha hace meses. En materia de vivienda, la federación de izquierdas encabezada por IU,  propone el desarrollo de un “plan de rehabilitación sostenible de viviendas residenciales, con una dotación de 3.000 millones de euros que garantice la creación de 200.000 puestos de trabajo y la mejora de las viviendas”.

Uno de los puntos más importantes para IU es la necesidad de proteger a las familias frente al desahucio de su vivienda.  IU  quiere reformar la ley de enjuiciamiento civil en materia de desahucios “incorporando la fórmula de la dación en pago como liquidación de la deuda hipotecaria” además de sancionar la suspensión o interdicción de los desahucios “de manera que ningún núcleo de convivencia quede sin vivienda”.

UPyD

Respecto a la vivienda,  UPyD habla también de deducciones fiscales, pero en función de la renta . Aboga también por buscar fórmulas de ayuda para la emancipación de los jóvenes “en situaciones de especial necesidad”, flexibilizar de la legislación hipotecaria para -en caso de impago- poder “reprogramar los plazos de pago” y elevar de la cuantía de los ingresos inembargables . UPyD hace especial hincapié en  la necesidad de cancelar los privilegios fiscales de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Sicav) .

CiU

CiU propone mejorar el acceso a la vivienda de los colectivos con más dificultades a través del estímulo del alquiler y facilitar el obligado ajuste en el mercado de la vivienda.  El partido catalán también ha manifestado que está a favor de la dación en pago mediante medidas fiscales que beneficien ambas partes, siempre y cuando se trate de casos de buena fe y causa mayor.

También plantean evitar la ejecución inmediata de las hipotecas cuando se dejen de pagar por causas de fuerza mayor con la introducción de un período de carencia, por causas tasadas (paro y enfermedad grave), en el pago de las cuotas de los préstamos hipotecarios.

Fuente: fotocasa

'En España la cultura del alquiler no está muy desarrollada'

José Luis Galiano es el presidente de la promotora inmobiliaria valenciana Crein, que ha sido noticia recientemente por proponer soluciones para dar salida al stock inmobiliario a través del alquiler de VPO. En esta entrevista Galiano cuenta cuál cree que es el modelo para conseguirlo.

José Luis Galiano.

fotocasa.es: ¿Cuál es la filosofía de CREIN y en qué se diferencia del resto de empresas inmobiliarias?
José Luis Galiano: El modelo de negocio de Crein está basado en el alquiler de vivienda protegida a 25 años y a precios asequibles. Llevamos aplicando este modelo desde el año 2000. En pleno boom inmobiliario, optamos por renunciar al beneficio rápido que imperaba en el sector a cambio de obtener beneficios reducidos a corto plazo, aunque seguros y sostenibles en el tiempo.

Así, hemos hecho de Crein una empresa rentable y solvente. Los proyectos desarrollados por Crein registran una TIR (Tasa de Retorno de la Inversión) media del 25% durante toda la vida del activo, nuestra tasa de morosidad es inferior al 3% y la ocupación de nuestras promociones supera el 97%, cifras que permiten hacerse una idea de la solidez de la compañía.

fotocasa.es: Como expertos en el sector ¿cómo afrontan 2012? ¿Seguirán bajando los precios o se intuye una mejoría en el mercado?
José Luis Galiano: Estimamos que será el año mas duro, pero nosotros lo afrontamos esperando oportunidades. Somos conscientes que el acceso a financiación externa para nuevos proyectos es muy complicado, aunque no nos vamos a quedar parados. Dado que tenemos una gran experiencia en la gestión de alquileres, vamos a comenzar a gestionar patrimonios de terceros. En este sentido, el  know how  acumulado y nuestra solvencia económica nos permite estar hoy en una posición ventajosa.

Respecto a los precios de las viviendas, creemos que seguirán bajando. Es difícil saber hasta cuánto, pero mientras que la situación económica no comience a remontar y fluya el crédito a particulares, las ventas seguirán frenándose, y esto, a su vez, provocará nuevos descensos en los precios.

fotocasa.es: ¿Hasta qué punto está notando Crein la actual crisis? ¿Qué alternativas se plantean ante esta situación?
José Luis Galiano: Hace más de diez años que tomamos la decisión de dedicarnos única y exclusivamente al alquiler asequible, por eso hoy somos grupo sólido, saneado y con gran capacidad de gestión. Esta solvencia nos permite afrontar este periodo complicado desde una posición privilegiada. No obstante, la crisis económica también nos está afectando, aunque de manera distinta. La falta de financiación nos está impidiendo poner en marcha nuevos proyectos. Por eso, y hasta que el crédito vuelva a fluir y lentamente se produzca una reactivación económica, queremos centrarnos en la gestión de patrimonios de terceros. Facilitar el acceso al crédito permitirá reiniciar la actividad económica. Sin crédito, hoy en día no hay actividad, y sin actividad económica no hay generación de empleo, no hay consumo y por lo tanto las cosas no mejoran.

En pleno boom inmobiliario optamos por renunciar al beneficio rápido que imperaba en el sector

fotocasa.es: ¿En qué consiste exactamente el método SROI y cómo lo vinculan al alquiler de VPO?
José Luis Galiano: El método SROI y el alquiler de vivienda protegida son dos cosas distintas. La vinculación de ambas no supone aligerar el stock inmobiliario vigente en España. La modalidad de alquiler de vivienda protegida a 25 años permite que se haga a precios asequibles, facilitando así el acceso a una vivienda a colectivos que por su situación económica  no podrían disponer de una casa, y respondiendo a una demanda que, dada la situación económica actual, aumenta. Este tipo de alquiler es lo que permitiría dar salida al stock actual de vivienda. El método SROI ha demostrado que, además de ser rentable económicamente, el alquiler de vivienda protegida a 25 años genera unos beneficios sociales.

El método SROI, o Retorno Social sobre la Inversión, en sus siglas en inglés, mide los cambios sociales que experimentan los grupos de interés como consecuencia de la actividad de una empresa o de cualquier otro organismo. En el caso de Crein, nuestros grupos de interés son los inquilinos, administración etc. Además de medirlos, en la medida de lo posible, los cuantifica. En el caso de Crein, los resultados conseguidos demuestran que nuestra actividad empresarial, además de generar valor económico, influye en la sociedad afectando directa e indirectamente a personas, colectivos y a otras instituciones como administraciones públicas, organismos estatales o al Sistema Nacional de Salud. Así, entre los beneficios sociales generados por ejemplo figurarían la mejora de las zonas y barrios en los que se promueven las viviendas, lo que incrementa su atractivo para comercios, servicios, la mejora la capacidad de ahorro y gasto de las familias, lo que puede suponer un aumento del consumo y de recaudación vía impuestos, también la mejora de la salud en colectivos de personas mayores de 65 reduciendo el gasto sanitario, etc.


fotocasa.es: Si sólo se da salida al stock mediante el alquiler ¿no se trata de una solución temporal?
José Luis Galiano: La demanda de vivienda en España no ha desaparecido. El problema es que la restricción en el acceso al crédito ha restado muchas posibilidades a los interesados en disponer de su casa. En estos momentos, hay muchos pisos que están vacíos. No están “puestos en valor” porque no producen ningún rendimiento, a pesar de que siga existiendo una demanda real de viviendas.

Ante esta situación, el alquiler se postula como una alternativa real para dar salida al stock de viviendas en España. Este alquiler generaría rentas para el propietario, ya sea banco, empresa o particular, además de dar respuesta a esa demanda. Podría considerarse como una solución momentánea hasta que se produzca una reactivación económica, pero  no implica necesariamente que la vivienda tenga que ser vendida.

            

fotocasa.es: Un reciente estudio de fotocasa.es concluía que, a pesar de la crisis, los españoles siguen prefiriendo la compra al alquiler ¿A qué factores achaca este hecho? ¿Es necesaria una reordenación del mercado de alquiler en España?
José Luis Galiano: Es cierto que en España la cultura del alquiler no está muy desarrollada si se compara con otros países europeos. Posiblemente una actualización de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos fomentaría la incorporación de más viviendas al mercado del alquiler. No obstante, está claro que este modelo debe llevar aparejado una gestión profesionalizada.

Tradicionalmente han existido dos factores principales que han hecho que muchas viviendas no entren en el mercado del alquiler: el miedo al impago y la idea de que alquilar es tirar el dinero. El primero de ellos se resuelve con una gestión profesionalizada. La actual crisis económica podría estar cambiando la concepción del segundo.

En los años 60, el número de viviendas que se destinaban al alquiler en España era superior al 40%, pero durante la Transición y con los primeros gobiernos democráticos se incentivó la compra, y la cultura cambió del alquiler a la propiedad. Cuando se da una situación como la que está ocurriendo en España, el exceso de oferta se traduce en una depreciación del valor de la vivienda, mientras que la deuda adquirida no ha variado. ¿Qué valor tiene entonces nuestro patrimonio? ¿Qué rendimiento hemos obtenido con nuestra inversión? ¿Cumpliría esto con nuestras expectativas?

Desde hace muchos años se está reclamando un gran parque estatal de viviendas en alquiler o incentivar la construcción de nuevas viviendas bajo esta modalidad dotándolas de más ayudas  Podrían ser alternativas reales, aunque, dada la situación actual, parece más viable la posibilidad de transformar las viviendas libres en stock en viviendas destinadas al alquiler. Así, las "pondríamos a trabajar".

«¡No compre! Los pisos seguirán cayendo hasta 2014»

ABC entrevista a Borja Mateo, experto inmobiliario

unai mezcua

Día 26/09/2011 - 03.25h

 

El azote del mercado inmobiliario español tiene nombre propio: Borja Mateo. Este vizcaíno, que estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la de Viena, y es autor de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Ed. Manuscritos), no calla ni una sobre un sector donde, a su juicio, los bancos mantienen artificialmente altos los precios y donde la vivienda seguirá cayendo, de acuerdo con sus estimaciones, hasta 2014.

abc

Borja Mateo

- ¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda? Usted defiende que la caída del valor de los pisos ha sido mucho mayor que lo que reconocen las estadísticas oficiales...

Los índices usados por el Ministerio se refieren a precios de tasación, que son los que determinan cuáles son los valores de los activos que tienen los bancos. Estos valores los realizan tasadoras que dependen de o bien pertenecen a bancos. Si reconocieran el valor real de los bienes que garantizan sus deudas, estarían diciendo que sus necesidades de recapitalización son mucho mayores que las ya reconocidas, al ser las pérdidas mas profundas.

Los precios de los pisos, desde su apogeo, en el tercer trimestre de 2006 hasta ahora, han bajado el 35-38% en el mercado de segunda mano; me refiero a precios de pisos realmente vendidos y no de tasación ni el precio que pretenden los vendedores que son mucho mas altos. Respecto a los precios a los que los sacan sus vendedores al mercado ahora, hay una bajada del 20-25% hasta que se venden. En este momento, los precios de venta de los pisos son los que existían en el segundo semestre de 2001 y bajarán aún más.

- ¿Servirá de algo la bajada temporal del IVA al 4%?

Solo para retrasar la recuperacion del mercado inmobiliario, de la economia española, para dar aire a los bancos al frenar de forma temporal la bajad de los precios de los pisos. El proceso de bajada continuara, pero mas lentamente y durante mas años. Cualquier intento de parar lo irremediable (que los precios sigan bajando de precio) es una patada contra la economia del pais. Hay que poner encima de la mesa un plan dinamico de desmantelamiento del sector inmobiliario, es la cruda realidad. El que se lance a comprar ahora realiza una muy mala inversion porque los precios continuarán bajando.

- ¿Cuántos pisos hay a la venta?

«Hay que quitar dinero a constructoras insolventes y darselo a empresas con futuro»

Existen, entre pisos de primera y de segunda mano a la venta, un total de 1,9 millones de pisos además de 1,3 millones en construcción: España tiene pisos para los próximos 14 años y es lo que se está ocultando. Lo que se pretende es que los ciudadanos, inducidos al error, crean que los pisos se acaban, que los precios van a subir; de esta forma, al comprar mas caro de lo que lo harian teniendo acceso a la información, tapan los agujeros de bancos, cajas y ayudan a que los constructores sigan ganando lo que en 2000-2006. A la vez financian al Estado ya que se lleva un porcentaje del precio de venta y, cuanto mayor sea este, mas dinero tiene el Estado.

Hay que quitar dinero a las constructoras insolventes y darselo a als empresas con futuro

-¿Que le parece que los bancos renueven los creditos a las constructoras?

La mayoria de ellas, a precios de mercado, estan quebradas, Los bancos lo hacen con el fin de no tener que reconocer las perdidas de una empresa que les debe dinero y que no es solvente. Es una patada hacia adelante con el fin de ocultar su verdadera situación patrimonial. La tasa de mora oficial esta al 6,94%, la real, teniendo en cuanta los créditos substándard (créditos a empresas insolventes que se mantiene con vida der forma articificla) nada por el 12-14%. Hay que quitar el credito a los constructores no solventes (la inmesa mayoria) con el fin de darselo a las empresas que tiene futuro.

- ¿Hasta cuando continuarán bajando? ¿Y cuanto estima que caerán?

Los precios de los pisos bajaran, como mínimo, hasta el año 2014. Hasta el 2015-2016 pisos ni tocar. Desde el pico de la burbuja en 2006, y teniendo en cuenta el efecto de inflación, los precios bajaran el 65-70% en las grandes zonas urbanas y el 80-85% en las zonas de segunda residencia. La bajada del 35-38% de media, teniendo en cuenta la inflación para el periodo, es una bajada del 42- 45% en terminos reales.

- ¿Apoya la dación en pago?

Con efectos retroactivos no, de cara a futuro totalmente. Instaurarla llevara a que los precios de los pisos bajen mas rapidamente que es algo muy bueno para aumentar la competitividad de nuestra economia. Los banco concederan muchos menos creditos al tener menos garantias, el diferencial de credito (el sobreprecio que los bancos demandanpor conceder créditos), la piramide de población que esta invertida y la aplastante oferta haran el resto.