La crisis borra del mapa al 80% de las agencias inmobiliarias: ¿Quiénes han sobrevivido?

El estallido de la burbuja del ladrillo ha borrado del mapa tres cuartas partes de las agencias inmobiliarias que al calor del boom comenzaron a poblar las calles de toda España.
Las cifras no dejan lugar a dudas sobre la sangría sufrida en apenas cuatro años: se han evaporado cerca de 4.000 establecimientos, han desaparecido más de 40 redes inmobiliarias y suprimido más de 15.000 puestos de trabajo, según datos de Tormo & Asociados.
En esta crisis, todavía sin concluir, hay supervivientes: Look & Find, Tecnocasa, Alfa Inmobiliaria, Don Piso, Expofinques (estas dos últimas han superado sus respectivos concursos de acreedores) pero también ha habido desapariciones sonadas como la de Fincas Corral, ERA o Coldwell Banker. También algunas agencias de alto standing han conseguido capear el temporal, como Gilmar o la alemana Engel & VölkerS.
“La coyuntura económica ha sido la misma para todos los operadores inmobiliarios pero los daños ocasionados han sido muy diversos, lo que sin duda puede responder a la solidez de determinados modelos de negocio, su experiencia y la profesionalidad que les diferencia, elementos todos ellos indispensables de unos buenos cimientos  que permiten resistir con mayor entereza a los peores momentos de la historia inmobiliaria en España”, explica a Cotizalia.com David Moya Benedicto, director general de Look & Find.







Un arranque de año complicado
El sentir común entre las supervivientes es que la crisis todavía no ha terminado y que el futuro se presenta complicado. Para todos ellos existe un culpable principal que impide que el sector inmobiliario salga a flote: la banca por las dificultades de financiación que está imponiendo a los compradores.
El balance de los tres primeros meses del año no es demasiado alentador. El fin de la desgravación por la compra de una vivienda para rentas superiores a 24.000 euros ha anticipado operaciones antes del cierre de 2010 y las agencias han vuelto a notar el parón de la actividad en los primeros meses del año.
"Enero fue un mes complicado y malo. Veníamos con la resaca de diciembre por el fin de la desgravación fiscal y cierta premura en las operaciones. Además, tenemos que olvidarnos de los niveles de 2005 y 2004, no volveremos a verlos y no sé si es conveniente que vuelvan", comenta a Cotizalia.com Emiliano Bermúdez, subdirector general de Don Piso.
Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, señala que han observado numerosos picos en estos tres meses. "De repente tenemos quince días de muchísimo trabajo y de pronto otros quince sin nada. Hay mucha incertidumbre tanto política como económica y el comienzo del año está siendo flojo", apunta.
Las cifras de 2010 invitan a la esperanza
Pese al mal arranque del año y aunque el futuro es todavía incierto, las cifras del último ejercicio suponen un rayo de esperanza para muchas de estas agencias. La estabilización de los precios y la anticipación de numerosas compras ante la desaparición de la deducción por vivienda permitieron a Look & Find aumentar sus ventas en un un 38% durante el año pasado. "Las previsiones para este primer semestre de 2011 son positivas, con un incremento previsto de las ventas, respecto al mismo período de 2010, en torno al 10 %", señala David Moya.
Respecto a Alfa Inmobiliaria, Jesús Duque señla que "en 2010 el sector tocó fondo y ahora estamos en un punto de inflexión y pensamos que el saldo para 2011 será positivo. En nuestro caso, con la crisis desapareció aproximadamente el 60% de la red. Para 2011 esperamos que sean más las oficinas que se abran que las que se cierren".
Otro ejemplo, Tecnocasa vendió 6.500 viviendas durante el año pasado por un importe total de 938 millones de euros, un 9,2% más que hace un año, mientras que el beneficio neto superó ligeramente el millón de euros, después de dos años consecutivos de pérdidas. Expofinques, por su parte, aumentó su facturación en un 15% respecto a 2009 y cerró más de 1.000 operaciones con un volumen de negocio de 200 millones de euros.
Don Piso también cerró el último ejercicio con ganancias. "El año pasado tuvimos un beneficio de 530.000 euros. Además, contábamos con 26 oficinas y este año ya hemos abierto seis oficinas franquiciadas y dos propias y seguimos creciendo de acuerdo con nuestro el plan de negocio de 2009", comenta Bermúdez. "Prácticamente todas nuestras oficinas han tenido un resultado positivo, ganan dinero y su estructura de costes permite  que con solo una venta ganen dinero".
En su opinión, 2001 supondrá un punto de inflexión para la compañía ya que para este año las previsiones pasan por la apertura de 30 oficinas y la creación de 227 empleos directos, así como aumentar un 10% la facturación y doblar los beneficios antes de impuestos".
Respecto a la vivienda de alto standing, las cifras tampoco dejan lugar a dudas. "Tras el colapso de Lehman Brothers el mercado de las viviendas de lujo se paralizó pero ahora ha vuelto la confianza", explica a este portal David Scheffler, director de expansión de Engel & Völkers. En 2010, la compañía vendió  370 propiedades cuarenta más que un año antes. El precio medio fue de 650.000 euros. "El año pasado vendimos una treintena de viviendas a clientes rusos. Los precios oscilaron entre los 800.000 y los cinco millones de euros. Nuestra facturación aumentó un 36% respecto a 2009".
La importancia de la marca y nuevos servicios
Las agencias consultadas por Cotizalia.com explican el porqué de su supervivencia. "Nosotros no nos podemos quejar por nuestra buena situación de marca y la ubicación de nuestras franquicicias", apunta Emiliano Bermúdez. Y añade que "la crisis ha sido positiva para quienes han consolidado y creado buena marca".
David Moya señala, por ejemplo, que Look & Find -que cumple 25 años en 2012- "ha superado esta crisis reforzando su modelo de negocio mediante la mejora de los soportes y las líneas de negocio a nuestras oficinas que, de forma simultánea, incrementan los valores añadidos ofrecidos a sus clientes, siempre sobre la base de la prestación de un servicio inmobiliario integral de máxima calidad".
Aunque también ha sido fundamental la adaptación de estas agencias a la nueva realidad del mercado. "Cuando se cortó el grifo del crédito, en Alfa Inmobiliaria pusimos en marcha el trueque inmobiliario". Por su parte, Don Piso ha seguido apostando por el posicionamiento de la compañía a través de diferentes campañas publicitarias, como por ejemplo en la Copa del Rey de fútbol.

Fuente: elconfidencial

Los 10 resquicios legales que usan los inquilinos morosos para no pagar el alquiler

El propietario puede tener problemas para recuperar su casa

Hay quien deja de pagar el alquiler de la vivienda porque no puede, pero hay inquilinos profesionales del impago y la morosidad. acciones tan sencillas como no recoger las notificaciones o pedir un abogado de oficio alargan el daño al propietario de una vivienda y obligan a revisar la ley que rige los alquileres si el gobierno quiere que sus esfuerzos en favor del alquiler triunfen
Y es que el miedo a dar con un inquilino moroso frena a muchos propietarios a la hora de sacar su piso al mercado del alquiler. dichos incumplidores encuentran en la propia ley agujeros que facilitan la vida a los llamados ‘morosos profesionales’
cotizalia.com con ayuda de alquiler seguro ha elaborado un decálogo de artimañas usadas por estos colectivos que ponen en evidencia los vacios y taras de la ley
1. no recoger las notificaciones judiciales: esto alarga la fecha del juicio y por tanto el desalojo
2. pedir asistencia jurídica gratuita: o un abogado de oficio tras recibir la notificación algo que mientras se decide y elige también alarga el proceso
3. pedir dicha asistencia fuera del plazo o incluso en el momento del juicio
4. enervar la acción de desahucio o pagar las rentas que se deben antes de la celebración del juicio
5. una vez condenado a desalojar la vivienda, el inquilino puede pedir un abogado de oficio o un procurador de cara lo que puede retrasar el proceso otros dos meses
6. si en el momento del desalojo no está el inquilino o alguna de las personas que tienen que intervenir (comisión judicial, el procurador del arrendador, la policía o un cerrajero) también puede dilatar algunos días el proceso
7. si hay animales (perros, gatos, serpientes…) no se puede celebrar el desalojo. si abre la puerta un menor de edad o una persona enferma también hay que tomar medidas
8. si el inmueble está lleno de basura también hay que pedir la intervención de las autoridades
9. si el piso está lleno de muebles del inquilino, también puede pedir unos días para retirarlos
10. todo esto es pecata minuta si el inquilino decide ir por la vía penal en vez de por la civil. si el moroso dice que hay falsedad documental o estafa (que el contrato de alquiler es falso o que la firma del mismo no es suya) el proceso puede pasar de dilatarse meses a ser años, con el consiguiente daño al propietario de la vivienda. el artículo recomienda poner una tercera persona de por medio (agencia inmobiliaria, por ejemplo) que reconozca que el contrato ni es falso ni se falsificó la firma, lo que tapona al moroso profesional dicha escapatoria

Fuente: idealista

Casas de famosos: Dennis Quaid saca a la venta su rancho por más de 12 millones de euros

Imagen de la vivienda / Fuente: Zillow.com

El actor estadounidense Dennis Quaid acaba de sacar a la venta su rancho ecuestre de Pacific Palisades, en Los Ángeles por 16,9 millones de dólares o, lo que es lo mismo, más de 12 millones de euros. Quaid ha decidido deshacerse de su mansión en Los Ángeles para trasladarse a Texas y estar así más cerca de su familia, según publica el diario Los Angeles Time.

El actor de Lejos del cielo adquirió esta casa en 1999 por 1,8 millones de dólares (1,3 millones de euros aproximadamente). La vivienda principal, inspirada en las casas de campo francesas, dispone de siete dormitorios y nueve cuartos de baño distribuidos a lo largo de casi 800 metros cuadrados. Además, la residencia dispone de una casa de invitados.

Quaid dispone de otras propiedades en Brentwood, CA, Austin, TX y Montana. 


Fuente: fotocasa

El precio de la vivienda en alquiler en Andalucía sube un 0,4% en febrero

Las bajadas en el precio del alquiler se interrumpen en Andalucía. El precio de la vivienda en régimen de arrendamiento experimenta este mes en Andalucía una leve subida. Según datos del mes de febrero del portal inmobiliario fotocasa.es, esta comunidad registra un incremento mensual de 0,4% en el precio medio del alquiler, lo que lo sitúa en 6,70 euros por metro cuadrado al mes. A pesar del incremento mensual, Andalucía registra un descenso de 2,4% en el último año.

El precio de la vivienda en alquiler en Andalucía sube levemente

En cuanto al ranking de CC.AA., Andalucía se sitúa en el ecuador de la lista, concretamente en el noveno lugar. Los precios de alquiler en Andalucía se encuentran un -16,1% por debajo de la media nacional, que en febrero es de 7,98 €/m2 al mes.

Si analizamos la evolución de la comunidad andaluza, comprobamos que su precio máximo lo alcanzó en julio de 2007, fecha en la que el precio medio de la vivienda en alquiler se situó en 8,41 €/m2 al mes. Desde entonces y hasta el día de hoy, ha acumulado un descenso de -20,4%.

Cádiz, Granada y Sevilla, las únicas provincias andaluzas que registran descensos en el precio del alquiler

De todas las provincias analizadas, Cádiz, Granada y Sevilla son las únicas que registran caídas en el mes de febrero. La que más cae es Cádiz, con un -0,4% de variación mensual y con un precio medio de la vivienda en alquiler de 6,90 €/m2 al mes. Le sigue de cerca Sevilla, con un descenso de -0,3% y ocupa la primera posición de las provincias andaluzas más caras con un precio medio de 7,69 €/m2 al mes. Finalmente, Granada con un discreto descenso de -0,2% sitúa su precio en 5,85 €/m2 al mes. 

Los precios de alquiler de Andalucía se encuentran por debajo de la media nacional

En cuanto a las provincias con el precio de la vivienda en alquiler más bajo en febrero, Jaén lidera la lista con un valor medio de 4,81 €/m2 al mes. Curiosamente, esta provincia experimenta un incremento en el mes de febrero de un 1,0%, el segundo más alto de la comunidad, sólo superado por Huelva, que registra una variación mensual de 1,5% y un precio medio de 7,22 €/m2 al mes.

Provincias que aumentan los precios en el último mes y variación mensual: 

Provincia	€/m2 febrero '11	Variación mensual
Loft	7,22	1,5%
Piso	4,81	1,0%
Apartamento	6,64	0,6%
Piso	6,95	0,5%

El municipio de Chipiona es el más caro de Andalucía
El precio medio de la vivienda en alquiler en Chipiona se sitúa 9,20 €/m2 al mes, el más alto de todas las provincias de Andalucía, tras haber experimentado un ligero aumento mensual de 0,5%. En el otro extremo encontramos a Baeza, que con un valor medio de 3,69 €/m2 al mes, se sitúa como el municipio andaluz más económico y se encuentra un -53,8% por debajo de la media española (7,98 €/m2 al mes).

Sólo el 33% (15 de las 46 municipios andaluces analizados) registra aumentos en el precio del alquiler, según el informe realizado por fotocasa.es. El municipio que experimenta mayor incremento mensual es Vera con un aumento de 8,7% y con un precio medio del alquiler de 5,97 €/m2 al mes. Todo lo contrario ocurre con la Línea de la Concepción que en el mes de febrero registra un descenso de -2,7% y sitúa su valor medio en 6,91 €/m2 al mes. 

Fuente: fotocasa

Los problemas de cada día de quien quiere vivir de alquiler

Las autoridades han puesto toda la carne en el asador para que el alquiler represente el 20% de los hogares en 2020. el porcentaje va creciendo y lo haría mucho más rápido si los interesados no se encontraran con varios problemas que van camino de convertirse en crónicos. las condiciones de los pisos y en especial las que exigen los caseros (avales, comisiones, fianzas, contratos, abusos, duración, prórrogas, etc) para cerrar el alquiler lejos de flexibilizarse van cada día en aumento por el miedo
El precio no es el principal problema a la hora de alquilar un piso, sino que son las condiciones que imponen los propietarios las que suponen el mayor freno para quien se dispone a vivir de alquiler. el temor a dar con un moroso y la lentitud de actuación de la justicia hace que quien se disponga a alquilar su piso se quiera cubrir las espaldas, exigiendo fianzas y avales que hacen más difícil convertirse en inquilino
Comenzar a vivir de alquiler puede suponer un gran coste para las familias que se encuentren con uno de estos caseros ‘miedosos’. el pago de la mensualidad, el mes de fianza, otro mes si se ha alquilado a través de una inmobiliaria, más el aval bancario, hacen que sean necesarios más de 7.500 euros en algunos casos para hacerse con las llaves, un gasto excesivamente elevado para las familias con recursos más modestos
a estos se unen otros problemas como que algunos caseros pretendan incluir en los contratos cláusulas que puedan considerarse abusivas, como fianzas de más de un mes o establecer contratos de once meses para tratar de esquivar la obligación que establece la ley de arrendamientos urbanos (lau) que permite al inquilino prorrogar el contrato hasta cinco anualidades

Fuente: idealista

IPC FEBRERO DE 2011 3,60 %

En esta sección incluimos los IPC que se vayan publicando por el Instituto Nacional de Estadística y que nos servirá para actualizar las rentas de nuestro contrato de alquiler.

IPC FEBRERO DE 2011  3,60 %

Confirmado: el Ipc mantiene su subida pasando al 3,60% tres decimas más que el pasado mes, su nivel más alto de los ultimos meses. En el interanual pasamos del 0,80% de febrero de 2010 al 3,60% de este año con lo que la subida interanual se mantiene con respecto a meses pasados.
En nuestra sección de contratos y formularios puedes encontrar el modelo para la revisión de la renta.
Las intrucciones para hacer la revisión de la renta la puedes encontrar aquí.

En el siguiente enlace puedes acceder a los datos del Instituto Nacional de Estadística, e imprimir la pagina para adjuntarla a la notificación de revisión de renta que hay que hacer al inquilino con un mes de antelación al vencimiento del contrato:

http://www.ine.es/daco/daco42/daco421/gen.htm

Fuente: RENTALANDIA

Un garaje en las alturas de Manhattan

Nicole Kidman compra un ático con vistas al rio Hudson

La elegante australiana, ganadora de un Oscar, Nicole Kidman, se compra un lujoso ático en la Gran Manzana. El apartamento que comparte con su esposo, Keith Urban, se encuentra en una torre exclusiva de 16 pisos. El barrio elegido por la pareja ha sido Chelsea (Manhattan).

El ático neoyorquino posee 300 m2, un salón acristalado dividido en dos niveles, una suite, tres habitaciones, y dos magníficas terrazas: una con orientación Este y otra con orientación Norte.
Pero la nota de exclusividad la da el garaje "sky". Los inquilinos podrán acceder a su vehículo desde el propio salón de la casa, sin necesidad de bajar a la planta baja del edificio. Todo esto gracias a un ascensor que les ayudará a alejarse de los periodistas y de las cámaras.
Aunque creamos que las estrellas de Hollywood no aprovechan la crisis económica para comprar sus casas a menor precio, estamos equivocados. Este vecino del mítico Empire State Building ha costado 10 millones de dólares, 7,86 millones de euros, 2,5 millones de euros menos de su precio inicial.
Y por si todo esto fuera poco, la famosa actriz y el cantante de Country a partir de ahora podrán disfrutar, desde las alturas, de formidables vistas al rio Hudson.

Fuente: elpais

Garaje-

Libreria del salón-

En 2010 el 92% de los pisos se alquilaron en menos de seis meses

Alquilar un piso en 2010 ha sido relativamente fácil para la mayoría de los españoles. Y es que el 92% de las personas que consiguieron alquilar una vivienda durante el pasado año lo hicieron en menos de seis meses. Así se desprende de una encuesta realizada por el Observatorio de la Vivienda de fotocasa.es entre más de 5.000 personas que durante 2010 estuvieron inmersos en el proceso de venta o alquiler de una vivienda.

La gran mayoría de los propietarios que alquilaron un piso lo hicieron en 6 meses

En este sentido, Christian Palau, el director de fotocasa.es, comenta que “2010 ha sido un año propicio para el alquiler, ya que la mayoría de propietarios han conseguido dar salida a su vivienda, y los que no lo han hecho aún, llevan poco tiempo en el mercado”. En concreto, en cuanto a los que aún no han alquilado la vivienda, según se desprende de la encuesta, el 69% de los propietarios llevan menos de seis meses intentando hacerlo, el 20% entre siete y 12 meses, el 8,7% menos de dos años y el 2,4% más de dos años.

En cambio el tiempo que se ha necesitado en 2010 para cerrar una venta ha sido bastante superior al del alquiler. Sólo el 39% de los que vendieron una vivienda en 2010 lo hizo en menos de seis meses, el 24% tardó entre siete y 12 meses, el 24,7% lo vendió entre uno y dos años y el 12,3% restante tardó más de dos años. En cuanto al tiempo que llevan en venta las viviendas que aún no se han vendido, de la encuesta se desprende que el 81,9% se puso en el mercado hace menos de dos años y sólo el 18,10% lleva más de dos años.

Ajustar el precio es importante, pero no decisivo para la venta
En cuanto a la rebajas que se han aplicado en las viviendas en alquiler, de los resultados de la encuesta destaca que, de los que lograron alquilar su piso en el último año, más de la mitad (el 62,4%) aplicaron rebajas en el precio inicial inferiores al 10%, el 28,3% lo hizo por debajo del 20% y el 9,3% restante de los que lo alquilaron reconoció que lo hizo con descuentos superiores al 20%.

Respecto a los propietarios que no lograron alquilar sus viviendas durante 2010, el 58,8% reconoce estar dispuestos a rebajar el precio hasta un 10%, el 31,2% hasta un 20% y el 10,2% restante cree que tendrá que ajustar más de un 20%.

Los descuentos aplicados en las viviendas que se vendieron durante 2010, según los encuestados han sido de entre un 10 y un 20% en el 74% de los casos, mientras que el 26% de los propietarios reconocen haber realizado descuentos superiores al 20%. Por otro lado, en cuanto a la posibilidad de reducir el precio para conseguir vender, de los encuestados que tienen aún un inmueble a la venta el 52,9% está dispuesto a rebajar hasta un 10%, el 30,9% hasta un 20% y el 16% restante cree que tendrá que ajustar más de un 20% para vender.

De las personas que alquilaron su vivienda en el último  año el 92% sólo taró 6 meses en arrendarla

Realizar ajustes en el precio de la vivienda es importante, pero no es el único factor que determina la venta de un piso. Así se desprende de la encuesta realizada por el Observatorio de la Vivienda de fotocasa.es. Y es que, pese a aplicar una rebaja de hasta un 20% en el precio, en seis meses el 39% consiguió vender y el 30,7% no. En este sentido, y en opinión del director de fotocasa.es, es importante aclarar que “el precio es decisivo para vender, pero no es el único factor que los compradores tiene en cuenta. Aspectos como la ubicación de la vivienda y servicios de la zona son valores que influyen de forma importante en la decisión de compra”.

El 39% de los españoles recurrieron a un profesional para vender
Según la encuesta de fotocasa.es, de los particulares que afirman haber vendido su vivienda en el último año, el 39% reconoce que lo hizo con la ayuda de un profesional. Según explica el director de fotocasa.es, “existe un elevado porcentaje de personas que inicialmente dan el salto en solitario y deciden gestionar la venta de su vivienda por sí mismos, bien por empezar a tantear el mercado, por confianza ciega en el valor de la vivienda que venden o por comodidad. Pero la realidad del mercado es bien diferente y pronto surgen inconvenientes como la falta de tiempo a dedicar, el desconocimiento del mercado, la incomodidad en la negociación, los trámites burocráticos, etc.”.

En este sentido, en cuanto a los motivos para confiar en un profesional inmobiliario los encuestados destacan: la efectividad de las visitas (41,8%) que llegan a través de agencias inmobiliarias, que son potenciales clientes más inclinados a comprar; la falta de visitas (32,8%) y la comodidad de confiar a alguien la gestión (31,7%) y desentenderse de los trámites burocráticos (25,4%). Por el contrario, el 61% de los españoles desestiman los servicios de un profesional confiando en su propia gestión de la venta a través de portales inmobiliarios u otros medios. 

Fuente: fotocasa

Hacienda no perseguirá a los inquilinos de pisos alquilados en negro

El propietario que no declare su alquiler "se la juega" con hacienda.

Este mes de marzo las operadoras eléctricas enviarán a la agencia tributaria los datos de consumo de los hogares que estén vacíos, para detectar si las viviendas están alquiladas en negro. hacienda prevé ir contra los propietarios pero no contra los inquilinos, así que pueden estar tranquilos
la nueva medida de hacienda de lucha contra el fraude no sólo no perjudicará a los inquilinos sino que les favorecerá, ya que podrán desgravar por las rentas que pagan sin que el casero les amenace con subirles el alquiler
la declaración de la renta de 2010, que es la que se presenta este año, ya se verá afectada con este nuevo control. los propietarios que se resistan a declarar sus contratos de alquiler se arriesgan a que hacienda lo detecte y les imponga la correspondiente sanción

Fuente:idealista

El impulso del alquiler choca con la escasez de ahorros, blindajes e ilegalidades en los contratos

D.P. y R.S. son una pareja joven. Ambos, madrileños, han comenzado a trabajar y quieren independizarse. No tienen dinero ni ahorros suficientes para comprarse un piso y han decidido alquilar. Piensan que con la crisis inmobiliaria, el parón en la venta de viviendas y la cantidad de pisos que han entrado en los balances de los bancos y cajas, no será difícil. Su idea, un piso entre 60 y 70 metros cuadrados y un alquiler entre 800 y 900 euros mensuales.

Después de siete meses, la búsqueda todavía no ha dado sus frutos. Los inmuebles no siempre se encuentran en las mejores condiciones y aunque el precio no es el principal problema, sí lo son las condiciones que exigen los arrendatarios a la hora de formalizar el contrato de alquiler.
La crisis económica, el aumento del paro pero ante todo el miedo a alquilar un piso a un inquilino moroso y la lentitud de la justicia a la hora de resolver conflictos por impagos en las rentas o dictar desahucios, ha llevado a inmobiliarias y particulares a cubrirse las espaldas para evitar verse ante alguna de estas incómodas situaciones.
El Gobierno y las diferentes comunidades autónomas han puesto en marcha distintas ayudas destinadas, precisamente a fomentar el alquiler. Sin embargo, para que los futuros inquilinos puedan beneficiarse de ellas, primero tienen que acceder al alquiler, y segundo, cumplir una serie de requisitos.
Fianzas, avales bancarios, avales personales… Son sólo algunas de las exigencias que, aunque están previstas en la ley, no hacen sino entorpecer, desde un punto de vista puramente económico, el acceso de muchos jóvenes y familias sin suficientes ahorros al mercado del alquiler.
Los dos protagonistas son una pequeña muestra de esto. Intentaron alquilar a través de agencia y directamente con particulares.
El aval bancario, uno de los principales obstáculos para alquilar
“Con la agencia, las cuentas no nos salían. Además de la mensualidad y la fianza teníamos que abonar otra cantidad del mismo importe que la mensualidad a la agencia. Si ésta era de 840 euros, al final teníamos que hacer un desembolso inicial de 2.520 euros. Si a esto sumamos que en algunos casos también era necesario un aval bancario, que algunos pisos están sin amueblar...”, explica uno de ellos.
Sobre el aval bancario, la OCU recomienda al arrendatario pedir un importe mínimo de seis meses de renta y un plazo equivalente al del contrato. Para este caso, estaríamos hablando de inmovilizar 5.040 euros durante, al menos, un año.
Según las fuentes del sector financiero consultadas por Cotizalia.com, no existe un tipo de interés establecido para los avales sino que éste se establece en función del bien que se avala, así como de la vinculación del cliente respecto al banco en cuestión.
"Fuimos a nuestro banco de toda la vida y por inmovilizar esos 5.000 euros nos cobraban en torno a unos 90 euros cada tres meses. Así que entre unas cosas y otras necesitábamos más de 7.500 euros para iniciar nuestra aventura", explica R.S.
Pero no siempre la entidad financiera da el visto bueno al aval. No siempre es tan sencillo, como recuerda la OCU. En ese caso, los arrendatarios suelen pedir el aval personal privado. "Es más fácil para el inquilino que el bancario, pero el propietario tendrá que comprobar la solvencia del avalista", aclaran desde la asociación.
Ilegalidades y abusos en los contratos de alquiler
La fianza, el aval bancario o personal son medidas previstas en la ley, como recuerda la OCU. Sin embargo, en algunas ocasiones, los arrendatarios exigen en sus contratos cláusulas de dudosa legalidad.
“No se pueden pactar fianzas de más de un mes”, comenta a Cotizalia.com Javier Íscar de Hoyos, secretario general de la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade). “El arrendatario puede pedir garantías adicionales o el aval bancario, pero no más de un mes de fianza. De hacerlo, el inquilino podría denunciarlo y reclamar esos meses de fianza de más”, añade.
“Otra cláusula típica es la de redactar contratos por once meses". La ley actual de arrendamientos urbanos establece que existe un plazo mínimo de cinco años de duración del contrato de alquiler de vivienda habitual, dependiendo sólo de la voluntad del inquilino. Es decir, que la duración del contrato es libremente pactada entre las partes (puede ser de unos meses, o de 10 años), pero el arrendador no puede decidir acabar con el arrendamiento antes de cinco años, si el inquilino quiere quedarse.
En el caso en que la duración pactada sea menor a cinco años, llegado el vencimiento, el inquilino puede prorrogarlo y el arrendador está obligado a aceptarlo, hasta el límite de los cinco años. "Al redactar el contrato por once meses, quien alquila el inmueble lo que pretende evitar es la prórroga. Esto tampoco es legal".
Duración y prórrogas de los contratos
No obstante, con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se introdujo una novedad. "El inquilino no podrá apurar las prórrogas del alquiler hasta los cinco años inicialmente previstos cuando el propietario necesite la vivienda para sí mismo o -aquí reside la novedad-, para sus padres, sus hijos o su ex cónyuge". Esta circunstancia, sin embargo, debe reflejarse en los contratos.
Íscar de Hoyos también pone en alerta a los futuros inquilinos sobre otros dos aspectos. El pago de la comunidad y los gastos por obras.
Sobre le primero, "conviene que en el contrato se especifique quién paga los gastos de la comunidad y que la cantidad aparezca cuantificada", explica Íscar. "Ojo con los gastos adicionales -comunidad, agua caliente, calefacción...-debe informarse de si en la renta se incluyen este tipo de gastos para evitar desagradables sorpresas", aconsejan desde la OCU. "A veces, las ofertas más atractivas no incluyen este tipo de gastos".
Sobre el segundo, la asociación de consumidores señala que "las reparaciones necesarias para la conservación de un inmueble corren a cargo del propietario, pero de las pequeñas de uso ordinario se encarga el inquilino".
Por otro lado, y muy importante, de la misma manera que el arrendatario puede solicitar a los inquilinos ciertas garantías para comprobar su solvencia -nóminas, avales, contratos de trabajo, etc- el futuro inquilino debería asegurarse de que el arrendatario es realmente el propietario del inmueble. Desde la OCU señala que se han dado fraudes por suplantación de identidad, especialmente a través de Internet, "por lo que es preferible comprobar la propiedad de la vivienda mediante algún documento, como la escritura, por ejemplo, antes de adelantar dinero".

Fuente: elconfidencial

Casas de Famosos: Steve Jobs gana la batalla contra la arquitectura

Más pequeño y moderno. Esas son las máximas de Steve Jobs, el co fundador de Apple capaz de aplicar su filosofía más allá de los productos Mac a su propia casa. Jobs se salió con la suya al comenzar esta semana las obras de demolición de su mansión, construida en 1925, para erguir en ese mismo solar lo que será una casa más pequeña y moderna. La batalla de la que este lunes salió victorioso le tuvo en guerra durante la pasada década contra la Sociedad Nacional para la Preservación Histórica, organización estadounidense dedicada a proteger edificios de interés histórico. La mansión de estilo español que el cerebro detrás de Apple compró en la década de los 80 fue construida por George Washington Smith, arquitecto popular en esta área de San Francisco (EEUU), para el magnate de aquella época Daniel Jackling, quien hizo su fortuna con el cobre.

El co fundador de Apple consigue que se apruebe el derribo de su mansión, de 1925, para hacer una casa más moderna

La casa Jackling, como se la conocía popularmente, tenía 14 dormitorios y 1.600 metros cuadrados habitables. Sin embargo, se pasó los últimos diez años deshabitada mientras Jobs conseguía los permisos de demolición que le fueron denegados con anterioridad ante el recurso presentado por la asociación arquitectónica. "Jobs sabía el significado histórico (de la mansión) y no hizo caso", comentó un portavoz del grupo sobre una demolición que consideró "desafortunada". Por el contrario, Jobs definió la que ya no es su casa como "una de las mayores abominaciones arquitectónicas" que conocía.
Los abogados de Jobs sólo han confirmado el proceso de demolición, pero no los nuevos planes de construcción. Algunos elementos de la casa ya destruida, como los azulejos estilo español y árabe que la decoraban, serán rescatados, informó la asociación.
La mansión de Jobs sólo es un nuevo ejemplo de una larga lucha entre las diferentes organizaciones a favor de conservar la corta historia arquitectónica de California frente a los avances urbanísticos y estéticos. La actriz Diane Keaton está en el otro lado de esta lucha, parte de la Sociedad para la Conservación de Los Ángeles y encargada de varias renovaciones en el área. "Es de vital importancia, especialmente en California, reconocer nuestras maravillas arquitectónicas, hogares por lo general de estilo español construidos en la década de los 20, 30 y 40", recordó la intérprete recientemente. Antes de la demolición de su mansión, Jobs recibió dos ofertas para que la casa fuera trasladada a otra ubicación pero el magnate de la informática y los interesados en salvar el edificio nunca consiguieron llegar a un acuerdo.

El Estado asume el alquiler de 8.100 viviendas de la banca

La banca tiene 60.000 viviendas en stock, de las que 8.100 se pondrán en alquiler a través del Estado. Los descuentos y las facilidades de financiación que las entidades están ofreciendo para vender las viviendas que tienen en cartera resultan insuficientes. Necesitan otras vías para deshacerse de su stock y algunas entidades ya han firmado acuerdos con la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) para dar salida a parte de su cartera de inmuebles.
La SPA ha cerrado acuerdos con Caja Madrid, La Caixa, CAM, Bancaja y la división inmobiliaria de Santander, Altamira Real Estate. A este grupo se podrían sumar próximamente Unicaja, Novacaixagalicia, Unnim, Cajamar y Cajas Rurales del Mediterráneo. Se trata de entidades que carecen de estructura propia en el sector para hacerse cargo de esta labor y dar respuesta a las necesidades de los inquilinos”, explican desde la SPA.
El último convenio se firmó con Caja Madrid en diciembre del año pasado. La caja ha cedido al Estado la gestión de 191 viviendas de las 555 que tiene en su stock de pisos en alquiler. La cartera total destinada a arrendamiento (incluyendo otros inmuebles distintos a viviendas) asciende a 990 activos.
Antes que ella firmaron acuerdos Santander, que comercializa a través de la SPA un total de 660 inmuebles a estrenar de una cartera de 8.000 en régimen de arrendamiento; CAM, que ha puesto un parque de 4.700 viviendas en la modalidad de alquiler con opción a compra; Bancaja, que rentará 200 pisos a través de la SPA; y La Caixa, que incluirá en su oferta un parque de 2.400 inmuebles.
Opción de compra
Las viviendas se alquilan por una renta que en ningún caso supera los 700 euros. En el caso de los pisos de CAM, una vez transcurrido año y medio desde la firma de contrato, el arrendatario puede ejercitar la opción de compra por un precio medio de 105.000 euros, cuantía de la que se descontarán las cantidades entregadas en concepto de renta.
Las viviendas de entidades comercializadas por la SPA “han sido analizadas y evaluadas previamente”, aseguran desde la institución. Las que no cumplen los requisitos de la SPA son rechazadas.
Las condiciones exigidas se fijan con cada entidad, aunque, en términos generales, “y para evitar situaciones de morosidad”, se establece la condición de que la renta que deba pagar el arrendatario no suponga más del 30 o el 35% de sus ingresos.
Por sus gestiones, la SPA cobra una comisión por el cierre de cada operación a las entidades financieras, no al inquilino. Esta comisión se establece según los acuerdos pactados en cada convenio firmado y varía en función de la dispersión del parque, sus características y localización, “puesto que esto condiciona el mayor o menor esfuerzo comercializador” que debe realizar la SPA.
Cuánto pesa el ladrillo de la banca
Los bancos y cajas de ahorros acumulan en sus balances 70.000 millones de euros en inmuebles adquiridos o adjudicados como consecuencia de los impagos de empresas y particulares. Hasta junio, último dato facilitado por el Banco de España, las entidades han provisionado 17.000 millones para cubrir el deterioro de estos activos.
La mayor exigencia de dotaciones de los inmuebles derivada de la reforma del sistema de provisiones aprobado en octubre de 2010 es uno de los motivos que empuja al sector a acelerar la venta de su cartera de viviendas y suelo. La nueva regulación exige que bancos y cajas provisionen hasta un 20% del valor del inmueble transcurrido un año desde su entrada en balance. Cuando el plazo supera los dos años, la cuantía de la provisión sube hasta el 30% del valor del inmueble.

hacienda destapará en 15 días los pisos alquilados en negro por el consumo de luz

En dos semanas los propietarios tendrán que declarar sus inmuebles.

En apenas dos semanas, en marzo, las operadoras eléctricas comenzarán a enviar a hacienda el gasto en luz de las viviendas, con lo que el fisco podrá comprobar qué propietario tiene inquilinos sin declarar

La agencia tributaria hará un cruce de los datos de consumo eléctrico de las viviendas con la declaración que hacen sus propietarios sobre la situación de los inmuebles, con lo que sabrá si están habitados o vacíos. así, todos los propietarios que el año pasado tuvieron inquilinos en situación ilegal se van a ver obligados a declarar esta renta. si no lo hacen, correrán el riesgo de ser descubiertos

el objetivo de hacienda con estas actuaciones es engordar su recaudación a base de poner puertas a la economía sumergida. el año pasado la agencia tributaria recaudó 10.043 millones de euros, equivalente al 1% del pib, a través del plan de prevención de fraude fiscal. esta cifra supuso un 23,7% más que el año anterior

Consulta jurídica: traspaso de locales

Consulta: En el año 1999 se celebra un contrato de arrendamiento de 2 locales contiguos pero independientes entre sí. Posteriormente el arrendador fallece y los locales pasan a ser propiedad de la viuda y el hijo del arrendador (un local para cada uno). Actualmente el arrendatario quiere traspasar el negocio. La dueña del local está de acuerdo y no pide dinero por el traspaso, pero el dueño del local pide una suma elevada para poder efectuar el traspaso. ¿Cabe la posibilidad de rescindir el contrato para uno de los locales y traspasar solo el otro, dado que existe un solo contrato que enumera de forma separada los dos locales y que ambos son fincas diferentes en el Registro de la Propiedad?

Solución: Con carácter general, se consideran titulares de la relación arrendaticia aquellos que en su momento suscribieron el contrato. En este sentido, es posible que varias personas físicas arrienden conjuntamente un piso o local, dando lugar a la situación de coarrendamiento, como es el caso planteado. En efecto, la titularidad arrendaticia puede verse alterada durante la vigencia del contrato, pero también desde el punto de vista del arrendatario, bien mediante una cesión o traspaso, bien mediante la subrogación en la persona del arrendador o del arrendatario. De otra parte, es necesario destacar que en el contrato existe unidad de objeto arrendado y "unidad de contrato", por lo que si el objeto del mismo fueron dos locales contiguos independientes, no puede fragmentarse y autorizarse la cesión de uno y la extinción del contrato por el otro. Por tanto, no cabe rescindir el contrato para uno de los locales y traspasar solo el restante.