ABC entrevista a Borja Mateo, experto inmobiliario
El azote del mercado inmobiliario español tiene nombre propio: Borja Mateo. Este vizcaíno, que estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la de Viena, y es autor de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Ed. Manuscritos), no calla ni una sobre un sector donde, a su juicio, los bancos mantienen artificialmente altos los precios y donde la vivienda seguirá cayendo, de acuerdo con sus estimaciones, hasta 2014.
Borja Mateo
- ¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda? Usted defiende que la caída del valor de los pisos ha sido mucho mayor que lo que reconocen las estadísticas oficiales...
Los índices usados por el Ministerio se refieren a precios de tasación, que son los que determinan cuáles son los valores de los activos que tienen los bancos. Estos valores los realizan tasadoras que dependen de o bien pertenecen a bancos. Si reconocieran el valor real de los bienes que garantizan sus deudas, estarían diciendo que sus necesidades de recapitalización son mucho mayores que las ya reconocidas, al ser las pérdidas mas profundas.
Los precios de los pisos, desde su apogeo, en el tercer trimestre de 2006 hasta ahora, han bajado el 35-38% en el mercado de segunda mano; me refiero a precios de pisos realmente vendidos y no de tasación ni el precio que pretenden los vendedores que son mucho mas altos. Respecto a los precios a los que los sacan sus vendedores al mercado ahora, hay una bajada del 20-25% hasta que se venden. En este momento, los precios de venta de los pisos son los que existían en el segundo semestre de 2001 y bajarán aún más.
- ¿Servirá de algo la bajada temporal del IVA al 4%?
Solo para retrasar la recuperacion del mercado inmobiliario, de la economia española, para dar aire a los bancos al frenar de forma temporal la bajad de los precios de los pisos. El proceso de bajada continuara, pero mas lentamente y durante mas años. Cualquier intento de parar lo irremediable (que los precios sigan bajando de precio) es una patada contra la economia del pais. Hay que poner encima de la mesa un plan dinamico de desmantelamiento del sector inmobiliario, es la cruda realidad. El que se lance a comprar ahora realiza una muy mala inversion porque los precios continuarán bajando.
- ¿Cuántos pisos hay a la venta?
Existen, entre pisos de primera y de segunda mano a la venta, un total de 1,9 millones de pisos además de 1,3 millones en construcción: España tiene pisos para los próximos 14 años y es lo que se está ocultando. Lo que se pretende es que los ciudadanos, inducidos al error, crean que los pisos se acaban, que los precios van a subir; de esta forma, al comprar mas caro de lo que lo harian teniendo acceso a la información, tapan los agujeros de bancos, cajas y ayudan a que los constructores sigan ganando lo que en 2000-2006. A la vez financian al Estado ya que se lleva un porcentaje del precio de venta y, cuanto mayor sea este, mas dinero tiene el Estado.
Hay que quitar dinero a las constructoras insolventes y darselo a als empresas con futuro
-¿Que le parece que los bancos renueven los creditos a las constructoras?
La mayoria de ellas, a precios de mercado, estan quebradas, Los bancos lo hacen con el fin de no tener que reconocer las perdidas de una empresa que les debe dinero y que no es solvente. Es una patada hacia adelante con el fin de ocultar su verdadera situación patrimonial. La tasa de mora oficial esta al 6,94%, la real, teniendo en cuanta los créditos substándard (créditos a empresas insolventes que se mantiene con vida der forma articificla) nada por el 12-14%. Hay que quitar el credito a los constructores no solventes (la inmesa mayoria) con el fin de darselo a las empresas que tiene futuro.
- ¿Hasta cuando continuarán bajando? ¿Y cuanto estima que caerán?
Los precios de los pisos bajaran, como mínimo, hasta el año 2014. Hasta el 2015-2016 pisos ni tocar. Desde el pico de la burbuja en 2006, y teniendo en cuenta el efecto de inflación, los precios bajaran el 65-70% en las grandes zonas urbanas y el 80-85% en las zonas de segunda residencia. La bajada del 35-38% de media, teniendo en cuenta la inflación para el periodo, es una bajada del 42- 45% en terminos reales.
- ¿Apoya la dación en pago?
Con efectos retroactivos no, de cara a futuro totalmente. Instaurarla llevara a que los precios de los pisos bajen mas rapidamente que es algo muy bueno para aumentar la competitividad de nuestra economia. Los banco concederan muchos menos creditos al tener menos garantias, el diferencial de credito (el sobreprecio que los bancos demandanpor conceder créditos), la piramide de población que esta invertida y la aplastante oferta haran el resto.
En esta sección incluimos los IPC que se vayan publicando por el Instituto Nacional de Estadística y que nos servirá para actualizar las rentas de nuestro contrato de alquiler.
