CONSULTAS JURIDICAS: ACTUALIZACION RENTA

Nueva consulta jurídica a cargo de Jesús Blanco Charlo del bufete www.blanco-abogados.es especializado en derecho inmobiliario.
Esta semana  tratamos:

¿TIENEN EFECTOS RETRACTIVOS LAS ACTUALIZACIONES DE RENTA CON EL IPC Y LOS GASTOS? ¿EN FUTURAS ACTUALIZACIONES SE ACUMULAN LOS ÍNDICES NO ACTUALIZADOS?

CONSULTA PLANTEADA: Contrato de arrendamiento de vivienda desde abril de 2005. En dicho contrato se pactaron unos gastos y una renta que no se ha actualizado durante estos años.
En el contrato se dice que se aplicará la revisión de la renta pero no dice nada que se tenga derecho a cobrar los atrasos. El inquilino se niega a pagar estos atrasos alegando que no pueden cobrarse ya que no figura en el contrato.
¿Se le puede reclamar estos atrasos de los últimos 5 años? (tanto actualización de la renta como gastos de la finca) ¿De qué manera se le podrían reclamar? 

Solución:

 

Tiene declarada una reiterada jurisprudencia que, aunque procede la actualización de la renta cuando no se ha aplicado durante un periodo de tiempo, no sería admisible jurídicamente una aplicación con efectos retroactivos, en el sentido de pretender cobrar lo que hubiera correspondido en el caso de haberse efectuado en su debido momento, pero sí se puede hacer con posterioridad y con efectos económicos desde el mes siguiente a la notificación, aplicando todos los índices del periodo no actualizado.
A título de ejemplo, señala la SAP Huelva de 5 junio 2001 • SAP Huelva de 5 junio 2001
Confirma la AP la sentencia de primera instancia que estimó la demanda sobre fijación de renta desestimando la pretensión referente a la reclamación de rentas. La Sala, rechazada la excepción de falta de motivación en cuanto que lo que se está alegando es una especie de incongruencia omisiva inexistente al haberse resuelto todos los puntos del litigio, en cuanto al fondo de la cuestión señala que el recurso se ha limitado a abundar sobre la excepción de prescripción, que no tiene lugar porque el arrendador no ha renunciado a la facultad de actualizar., que “de conformidad con el contenido de esta cláusula, el derecho que reconoce al arrendador se mantiene vigente mientras que no se cumpla el plazo de prescripción de 15 años, porque no existe renuncia a esa facultad de actualizar, mientras que no decae por el transcurso de tal plazo. Si el arrendador ha dejado transcurrir el tiempo, y no ha exigido el pago de las rentas actualizadas, la imposibilidad de su exigencia en un momento posterior -que es otra cuestión- en su caso beneficiaría al arrendatario. Pero aquel mantiene su facultad actualizadora como mecanismo tendente a garantizar y en la medida de lo posible, la equivalencia de prestaciones, que queda necesariamente erosionada en contratos de larga duración como es el caso, y como consecuencia de la paulatina depreciación del dinero. Así lo ha entendido la jurisprudencia. • STS Sala 1ª de 9 marzo 1988
El supuesto error de hecho denunciado en el último de los motivos del recurso, primero que, dada su naturaleza, debe ser objeto de examen, es inestimable en este trámite, ya que no integra un propio motivo de casación, ni se articula, procesalmente, como tal como luego se expondrá, toda vez que si según el propio recurrente se trata de "errores de cálculo" éstos pudieron, en su momento ser objeto de la oportuna declaración o remediables a través de la norma del art. 363 LEC e incluso en base de ejecución de sentencia, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial.El criterio interpretativo más arriba expuesto, en cuanto comporta alteración del método para la fijación de la cuantía de la mercad debida a la parte demandante hasta enero 1983 y del montante actualizado de la renta a exigir de los arrendatarios por la misma parte en los períodos -quinquenales o bianuales según el contrato de que se trate- vencidos en la fecha de la presentación de la demanda, lleva consigo la realización de las oportunas operaciones que materialicen los principios expuestos, las que, al faltar términos hábiles en este trámite, han de ser diferidas a la fase de ejecución de sentencia, decisión para la que, procesalmente da pie, la expresa postulación en tal sentido de la parte actora recurrente suplicando alternativamente en el escrito de formalización la fijación. "En período de ejecución de sentencia, de las cantidades e intereses que resulten justas y debidas por la parte demandada por consecuencia de las liquidaciones correspondientes a tenor de los índices que resultan probados y tomando en cuenta todos los de cada período quinquenio en los tres primeros contratos y bienio en el último, en los porcentajes establecidos en las normas limitativas del 80 ó 90% en los años en que así proceda".• STS Sala 1ª de 21 marzo 1995
Versa el proceso sobre la determinación del alcance de la cláusula fijada en contrato de arrendamiento de local de negocio. El recurrente denuncia la infracción de los arts. 1255 y 7 CC. Según la Sala, independientemente de que exista por parte del arrendador una voluntaria dejación de su facultad de elevación de la renta en un periodo determinado, la situación de abandono del derecho así producido, sólo es predicable respecto de la renta de ese concreto período, mas no en lo que atañe al coeficiente de elevación correspondiente, que permanece vivo y ha de contar en el momento en que el arrendador decida ejercitar el derecho a la actualización de la renta convenida. No se debe confundir la efectiva elevación de renta con el montante del coeficiente de elevación a aplicar, el cual ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación tuvo lugar.
Así pues procede la actualización teniendo presente los índices que no se aplicaron desde un principio, pero lo que no cabe es reclamar retroactivamente la diferencia correspondiente a las rentas devengadas en los años en que no se practicó la actualización.


Fuente: RENTALANDIA