Consulta jurídica: retracto al inquilino de un inmueble subastado

Una semana más el bufete www.blanco-abogados.es especializado en derecho inmobiliario, nos presenta una consulta jurídica relacionada con el sector.

Consulta

 

Un arrendatario de local, con contrato inscrito y en vigor (anterior a la LAU 1994), ha sido notificado que el inmueble ha sido subastado públicamente por deudas del propietario.

Tras la subasta el local ha sido adjudicado a una tercera persona, de cuyos datos han sido notificado el arrendatario.

Lo cierto es que en su día ya le había sido notificado al arrendatario, la fecha y hora de la subasta, a la cual, sin embargo, no asistió. La cuestión es, ¿Podría ahora el arrendatario ejercer el derecho de retracto, aún no habiendo asistido a la subasta pudiendo haberlo hecho?

Solución:

La jurisprudencia y gran parte de la doctrina ha venido sosteniendo, no si ciertas discrepancias, que la transmisión forzosa de una finca no deja de ser una forma de venta que determina el derecho del arrendatario para ejercitar sus derechos de adquisición preferente. Otro sector, sin embargo entiende que este supuesto de "venta" restringe los derechos del arrendatario, pues los mismos corresponden únicamente cuando la transmisión obedezca a la voluntad del propietario. Lo cierto es que la primera tesis expuesta es la más acogida, incluso por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que indica que desde la perspectiva del postor que participa en la subasta y adquiere la finca ejecutada, su paralelismo con el comprador es innegable, porque voluntariamente decide adquirir la cosa a cambio de pagar por ella el precio correspondiente.

Respecto a cómo ha de ejercitarse este derecho, y dado que el contrato es anterior a la LAU de 1994, se aplicará el artículo 48.2 del TRALAU de 1964, y por tanto, el derecho caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. En el caso de que el arrendatario hubiera asistido a la subasta o por otras circunstancias conociera los datos esenciales de la enajenación, el plazo deberá computarse a partir de la fecha en que tuvo lugar dicho conocimiento de la transmisión. Si el contrato se hubiese efectuado con posterioridad a la LAU de 1994 se regiría por su artículo 25 y según dispone el mismo: el derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.